¿Qué está pasando en el mercado de la vivienda?

Denominamos mercado a aquel lugar en el que se encuentran las personas que tienen algo, con las personas que desean comprar o alquilar ese algo. El mercado se encarga de reunir a los unos con los otros para que las transacciones puedan llevarse a cabo y, no menos importante, para que las partes determinen cuál es el precio justo por el intercambio. Ese precio, además, dependerá de cuán necesitado esté cada uno de ellos.

En el mercado del alquiler, si hay más viviendas que inquilinos, los propietarios corren el riesgo de que su piso no se ocupe y dejar entonces de ingresar el dinero del alquiler. En este caso, los inquilinos van más tranquilos porque, al haber exceso de viviendas, siempre quedarán pisos vacíos. Cuando se da esta circunstancia, los precios del alquiler tienden a bajar.

Si nos encontramos, en cambio, con más inquilinos que viviendas, serán estos quienes correrán el riesgo de no encontrar donde vivir. Y ahora serán los propietarios los que irán más relajados, pues siempre encontrarán un inquilino para sus viviendas. En este otro caso, los precios del alquiler tenderán a subir.

Parece que esta dinámica, tan clara y sencilla, se nos olvida a veces cuando nos extrañamos por las dificultades con las que se están encontrando estudiantes, familias y desplazados, para encontrar un piso de alquiler a la vuelta de vacaciones.

La razón es sencilla cuando vemos cómo han evolucionado en los últimos meses tanto el número de viviendas ofertadas como el número de inquilinos, cuando los tipos de interés suben como lo han hecho a lo largo del último año.

Esta subida disminuye el número de viviendas ofertadas porque, al ser más cara la financiación de cualquier compra que queramos realizar, se complican operaciones como la de comprar una vivienda para alquilarla o la de mudarnos a un piso mayor y ayudar a pagarlo con el alquiler del piso actual.

Pero es que ese mayor coste de financiación afecta también aumentando el número de inquilinos en busca de vivienda, pues familias que en otros tiempos habrían optado por la compra, con el coste hipotecario actual, han de buscar un alquiler.

Menor oferta y mayor demanda, nos debería llevar a precios más elevados que acabarían animando a más inversores y familias a incrementar la oferta de pisos y volver al equilibrio. Pero como los precios del alquiler se han limitado de manera artificial, seguiremos teniendo más inquilinos que pisos. Y corremos el riesgo de que más de uno se quede sin silla (sin piso en este caso) cuando pare la música.

Javier Fernández-Pacheco es profesor del EAE Business School