Las rentas altas, las potenciales beneficiarias de las zonas tensionadas de alquiler en detrimento de las bajas

Por paradójico que pueda parecer, la Ley de Viviendaque aprobó el Congreso de los Diputados la pasada semana a iniciativa del PSOE y Podemos puede acabar siendo una herramienta que beneficie más a las rentas más altas y perjudique a las que busca ayudar, las bajas. Así lo cree al menos el centro de estudios EsadeEcPol, que en su informe "Lo que servirá y lo que no de la nueva política de vivienda para mejorar el acceso al alquiler", advierte de que la principal herramienta que contiene esta regulación para contener los precios de los arrendamientos, los topes en las denominadas áreas tensionadas, puede terminar siendo una puerta trasera que expulse de estas zonas a las rentas más bajas.

La ley establece la posibilidad de que las comunidades autónomas declaren de forma voluntaria lo que denomina áreas tensionadas de alquiler. En estas zonas, que se podrán declarar si el pago de la vivienda representa más del 30% del ingreso de los hogares en el área o si los precios han subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años; se establecerán topes a las rentas para proteger a las más bajas. Sin embargo, el documento de Esade advierte de que entre los "efectos perversos" a considerar que podrían dañar las perspectivas de los segmentos de hogares a los que la norma busca ayudar en estas áreas, en tanto que la ley establece fronteras para definir beneficiarios en lugar de criterios a nivel de hogar, estaría que "se pueden generar injusticias redistributivas en zonas limítrofes: algunos que lo necesitarán quedarán fuera, mientras otros que no lo necesiten serán beneficiados". Además, añade el informe, existe un claro riesgo "de decisiones motivadas políticamente en la definición de zonas" o lo que denomina las “mudanzas estratégicas” de personas con más ingresos a zonas tensionadas, "expulsando a inquilinos vulnerables y favoreciendo a arrendatarios con mayor poder adquisitivo".

El efecto de estas posibles mudanzas estratégicas agravaría más el negativo para las rentas bajas ya recogido por el propio Esade en el análisis que publicó recientemente sobre las consecuencias de los topes al alquiler que estuvieron vigentes en Cataluña. El documento, elaborado por José María Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona; Joan Monras, investigador de la Reserva Federal de San Francisco; y Josep Maria Raya, catedrático de Economía Aplicada en Tecnocampus; asegura que, durante el periodo de vigencia de la norma, entre septiembre de 2020 y abril de 2022, se produjo a nivel global una reducción del precio del alquiler a corto plazo en los lugares en los que se aplicó del 5%. Sin embargo, los autores advierten de que este recorte «benefició principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo y pudo haber perjudicado a los de menor capacidad» lo que, en su opinión, supone «un alto grado de incumplimiento» de los objetivos que se perseguían con la limitación.

Según el análisis, «mientras las propiedades caras de los municipios afectados por la Ley 11/2020 experimentan reducciones de precios (para cumplir la Ley 11/2020), las propiedades baratas experimentan aumentos. Pareciera que el índice de referencia actúa también en sentido contrario al buscado: haciendo aumentar los alquileres de aquellas viviendas que se arrendaban por debajo del mismo», asegura el documento. Además, añade, «los precios del alquiler en los municipios no tensionados aumentan de manera proporcional a lo largo de la distribución de precios».

El INE y menos oferta

El documento de análisis de la Ley de Vivienda también abunda en la idea de que estas zonas tensionadas contribuirán a disminuir la oferta. Así, asegura que un tope en los precios de un bien desincentiva su puesta en el mercado, algo que, de nuevo teóricamente, "tendría un efecto más drástico en las partes altas de la distribución de pisos: primero saldrían los que en un mercado libre quedan por calidad o tamaño por encima del precio tope marcado por la regulación". En este aspecto, no obstante, Esade añade que las experiencias de otras ciudades que ya han limitado los precios de los alquileres como París, Berlín o San Francisco, además de Cataluña, ya han puesto de relieve que no es sólo algo teórico sino que es un hecho empíricamente demostrado.

El informe de Esade también advierte de las dificultades que entrañará aplicar la ley, sobre todo en lo que a las áreas tensionadas se refiere. En su opinión, convertir esta norma en una realidad operativa "será un reto administrativo importante en varios aspectos, lo que puede limitar su efectividad a medio y largo plazo". En primer lugar, explica que se requerirá la creación de una nueva categorización de propietarios para identificar a aquellos que poseen cinco o más propiedades, que serán los grandes tenedores a los que se aplicará un índice máximo de revalorización de rentas en las áreas tensionadas más estricto que a los particulares. Esto, advierten, "será costoso en términos de recursos". Además, añade que los incentivos para ocultar la propiedad o dividirla en estructuras societarias son altos, lo que dificulta el monitoreo constante. Esade también advierte de que el hecho de que vaya a ser cada comunidad autónoma la que decida si implementa o no los controles y en qué área lo hace "podría estar influenciado por criterios políticos y generar distorsiones respecto al objetivo de la ley".

Esade también considera que hay otro aspecto de la Ley de Vivienda que comporta un importante riesgo de politización del Instituto Nacional de Estadística (INE) que no ve con buenos ojos. A partir de 2025, la revalorización de los alquileres en general se hará acorde a un nuevo índice que tiene que creará el INE y que sustituirá al IPC. El Gobierno cree que se tratará de un indicador más fiable y menos volátil. Pero desde el centro de estudios consideran que es "preocupante" que un instituto autónomo como el INE español esté a cargo de definir este índice ya que esto "podría poner en riesgo su independencia y autonomía. Al ser una institución autónoma, el INE se supone que debe actuar con independencia política y sin interferencias del gobierno". Sin embargo, advierte de que dado que el INE es una entidad gubernamental, "existe el riesgo de que el gobierno

intente influir en la definición del índice, lo que podría comprometer la independencia y objetividad de este. En última instancia, esto podría resultar en un índice que no refleje adecuadamente la realidad del mercado de alquiler de viviendas y que no beneficie ni a propietarios ni a inquilinos", concluye el análisis de Esade.