Ley de Vivienda: ¿qué nos dice la experiencia? Menos oferta, subida de precios, mercado negro y listas de espera

El Partido Socialista y sus socios parlamentarios ya tienen la Ley de Vivienda que tanto anhelaban aprobar antes de las elecciones municipales y autonómicas del mes que viene. Una norma cuya viga maestra es la limitación de precios al alquiler en las zonas tensionadas. Una medida que no es nueva y que la experiencia de otros países o territorios nacionales como Cataluña ha demostrado precisamente que ha provocado más perjuicios que beneficios. Además, introduce ciertos trámites para desahuciar a familias vulnerables que, según advierte el sector, también tendrá efectos perniciosos.

Límite de precios...

La norma establece una limitación de precios en las zonas que las comunidades autónomas determinen de forma voluntaria como tensionadas. Para que pueda ser declarada como tal, el coste medio de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos debe superar en el área el 30% de la renta media de los hogares o el precio de compra o alquiler haber aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores. En estas zonas, los grandes tenedores -cinco o más viviendas- deberán fijar la renta en función del sistema de índices de precios de referencia. El resto de propietarios no podrán subir los precios de los contratos vigentes durante tres años, salvo excepciones. Además, se podrán aplicar los límites del índice de referencia a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años. Como norma general, se elimina el IPC como referencia para revisar los alquileres. En 2024 la subida se establece en el 3%, mientras que para 2025 el INE confeccionará un nuevo índice de precios de referencia.

...igual a subida de precios

Esta limitación de precios ya fue puesta en práctica en lugares como Berlín o Cataluña. En el caso de la ciudad alemana, un análisis realizado por el portal inmobiliario Immoscout24 para la publicación «Wirtschaftswoche» puso de manifiesto lo que muchos expertos advierten que puede pasar en España: en 2020, el control de precios redujo la oferta un 25%, mientras que propició que el número de viviendas a la venta se incrementase hasta entonces un 38,8% dado que muchos propietarios optaron por vender al ver limitados sus rendimientos por el alquiler. En el caso de Cataluña, un reciente análisis de Esade ha advertido de que el tope a los precios ha actuado como un imán que ha provocado bajadas de las rentas más altas y subidas de las más baratas, lo que perjudica claramente a las familias más vulnerables a las que se quiere proteger.

Riesgo de mercado negro

El límite de precios también ha provocado la aparición de un mercado negro en las zonas tensionadas. Un estudio publicado por el catedrático de Economía Aplicada en la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) Miguel Ángel López García titulado «Vivienda y política pública: objetivos e instrumentos», publicado por el prestigioso laboratorio de ideas Fedea, advierte de que cuando el precio no raciona la demanda, «son de esperar que resulte necesario efectuar pagos adicionales al alquiler en forma del “dinero de la llave». Así, aunque el control de alquileres puede distorsionar el funcionamiento del mercado privado de vivienda, éste puede encontrar formas, si bien imperfectas, de seguir funcionando. La evidencia informal apunta a la existencia de sobornos y pagos laterales como algo en absoluto inusual para asegurarse una vivienda en presencia de control de alquileres». En ciudades como Estocolmo, el control de precios ha provocado listas de espera de hasta ocho años para conseguir viviendas de precios regulados. En teoría, los pagos en metálico quedan vetados en la ley, salvo casos excepcionales en los que el propietario no disponga de cuenta corriente.

Distorsión en mercados aledaños

La imposición de límites de precios también ha tenido efectos muy negativos en las ciudades cercanas a aquellas en que se ha aplicado. En el caso de Berlín, el citado informe de Immoscout24 aseguraba que en los municipios de Märkisch-Oderland y Postdam, los precios de las rentas subieron un 12% y un 9%, respectivamente. Ante la contracción del mercado berlinés, los inquilinos buscaron vivienda en ciudades cercanas, lo que presionó sus precios al alza. El hecho de que sean las comunidades autónomas las que vayan a decidir de forma voluntaria si aplican la Ley de Vivienda puede contribuir en el caso de España a profundizar este tipo de distorsiones en zonas limítrofes.

Endurecimiento de deshaucios... y de condiciones para inquilinos

La ley ayer aprobada introduce una serie de medidas que dificultarán los desahucios. Así, prohíbe que se hagan sin fecha y hora, lo que, según el sector, facilitará la oposición a los mismos. Además, establece que en los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional se aplicará un sistema de arbitraje que propicie el acuerdo con el arrendador gran tenedor y que, si no hay acuerdo, se de tiempo a los servicios sociales para ofrecer soluciones habitacionales y se habilite al juez a establecer plazos superiores que en total pueden sumar más de dos años. Este conjunto de medidas van a provocar que las condiciones de acceso a un alquiler se endurezcan, según diversos analistas del sector inmobiliario. «Los requisitos de los propietarios serán mayores. Ante las mayores dificultades de desalojo de la vivienda y con la intención de disminuir el riesgo de impago, el nivel de ingresos y la estabilidad laboral serán más determinantes que nunca, dificultando el acceso a la vivienda a una gran parte de la población española, en especial, a los sectores más vulnerables y a los jóvenes», advirtió hace unos días Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro. En este contexto, la Universidad Francisco de Vitoria concluye que las rentas más bajas serían las que resultarían más perjudicadas. El estudio publicado por Fedea abre incluso la puerta a que se den casos de discriminación por motivo de raza, religión, hábitos de vida e incluso orientaciones sexuales.

Estímulos fiscales

El sector inmobiliario tampoco considera que los estímulos introducidos compensen los riesgos que, a su juicio, introduce la nueva ley. La norma establece que la actual desgravación del 60% en el IRPF por rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual pasa a ser del 50%, pero se modula hasta el 90% en las zonas tensionadas. Además, para nuevos alquileres a jóvenes entre 18 y 35 años, la reducción es del 70%, mientras que para viviendas protegidas y para casas rehabilitadas en los dos últimos años es del 60%.