Hipotecas multidivisa: dónde está la trampa de los préstamos referenciados en yenes o francos suizos y cómo reclamar

El atractivo de las hipotecas multidivisa popularizas durante el boom inmobiliario se diluyó al comprobar sus contraindicaciones. Estos “exóticos” préstamos referenciados en monedas extranjeras acababan dejando a sus usuarios atrapados en pagos interminables. Antonio Pastor, abogado y socio de Círculo Legal Barcelona, resuelve las principales dudas relacionadas con este producto bancario como: ¿qué son las hipotecas multidivisa?, ¿por qué se consideran abusivas? y ¿cómo reclamar?

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

“La característica principal de este tipo de préstamo hipotecario es que, a diferencia de las hipotecas ordinarias, la devolución del capital se realizaba a la moneda extranjera referenciada en el préstamo, como pueden ser francos suizos, yenes o dólares australianos”, explica Antonio Pastor. No se trata, pues, de un préstamo en euros.

¿Cuál es la trampa?

Al no estar referenciadas en euros, la cuantía de la cuota de estas hipotecas varía según la fluctuación de la divisa extranjera. Además, “en vez de estar referenciada al euribor o el IRPH, que son los índices más comunes para las entidades bancarias en España, generalmente lo hacen a un tipo de referencia extranjero. La más habitual es el LIBOR, una tasa de interés intercambiable del mercado de Londres”, añade el abogado.

¿Cuándo se considera abusivo un préstamo en una divisa extranjera?

El atractivo de estos préstamos residía en las bajas cuotas que ofertaba la banca. Sin embargo, “cuando la moneda seleccionada se revalorizaba frente al euro, el tipo de interés y, por tanto la cuota, se disparaba. Esto hizo que la hipoteca dejara de ser barata para miles de personas, y en cambio pasara a ser tan cara que prácticamente no se amortiza capital”, señala Antonio Pastor. Su abusividad se debe a la falta de transparencia de las entidades. De hecho, fue el Tribunal Supremo el que, en noviembre de 2017, declaró abusivas aquellas hipotecas multidivisa concedidas por bancos que no advirtieran e informaran debidamente al cliente de los riesgos que conllevaba este tipo de producto financiero.

¿Cuántas hipotecas multidivisa hay en España?

Alrededor de 70.000 usuarios, que podrán obtener la nulidad de la cláusula multidivisa si se demuestra la falta de transparencia.

¿Cómo reclamar una hipoteca multidivisa?

Si el cliente no ha sido informado sobre la posibilidad de apreciación o de depreciación de la divisa del préstamo, los efectos en las cuotas de las variaciones del tipo de cambio, el tipo de interés de la divisa del préstamo, y los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera, podrá reclamar a la entidad bancaria por la vía judicial, pidiendo la nulidad de la cláusula multidivisa contenida en su hipoteca. En el proceso, el usuario deberá contar con un abogado y también será necesario presentar el Informe Pericial económico, en el que se evidencie que, pese a haber cumplido con los pagos del préstamo, la cantidad debida al banco sigue siendo alta, por lo que no se está extinguiendo de forma adecuada la hipoteca.

Si el usuario afectado sale victorioso, también se hará “el recálculo del capital pendiente en euros y, por lo tanto, aplicando las cantidades en su momento satisfechas a la reducción del capital pendiente, lo que comportará al cliente ver no sólo que su cuota es notablemente inferior, sino además verá que el capital pendiente es también menor”, subraya Pastor.

No obstante, no habrá lugar a reclamación si el usuario estaba al corriente de los riesgos y, aun así, decidió asumir este tipo de préstamo, advierte el abogado y socio de Círculo Legal Barcelona.

¿Qué pasa cuando se consigue la nulidad pero no se calcula debidamente la cantidad pagada?

Antonio Pastor explica que, en el caso de que se gane la demanda, pero no se haya cifrado correctamente el importe a devolver por parte del banco, la entidad puede actuar de distintas formas:

1. El banco podría recalcular de forma correcta la cuantía a devolver, “algo que suele pasar pocas veces”, asegura Antonio Pastor.

2. Otras veces, la entidad puede decidir cumplir con la devolución, pero calculando la cantidad según criterios propios.

3. En el peor de los casos, puede ocurrir que el banco no cumpla con la sentencia y no devuelva los importes pagados de más cada mes por la hipoteca multidivisa: “Esto puede ocurrir porque la entidad afirma que no ha habido daño, por lo que se deberá fijar en la ejecución de la sentencia”, explica Pastor.

Si se ve envuelto en este último escenario, “se revela de vital importancia en estos casos no solo apoyarse a abogados para llevar a cabo la demanda, sino solicitar los servicios de un perito económico para entender de qué cantidades se trata”, apostilla.