Ley de Vivienda, la hermana del fallido control de precios del alquiler de Cataluña

El sector inmobiliario advierte de que lo pactado por el PSOE y Unidas Podemos ya se ha probado en esta comunidad durante el último año y sus resultados han sido una notable reducción de la oferta de vivienda en alquiler, escasos efectos sobre los precios y huida de los inversores

La futura Ley de Vivienda pactada por el PSOE y Unidas Podemos para encarrilar los Presupuestos del año que viene tiene en lo fundamental un parecido más que razonable con la catalana, aunque el Gobierno se empeñe en marcar distancias, especialmente la parte socialista. Es cierto que mientras que la ley catalana obliga a los nuevos contratos en las zonas de precios tensionadas a congelar la renta o bajarlas si el precio que marca el índice oficial es inferior al del último contrato, con independencia de quien sea el propietario; la del Ejecutivo central limita a los grandes propietarios (de más de 10 viviendas y que sean personas jurídicas) las restricciones de precios. Pero también lo es que, de entrada, congela el precio de todos los alquileres en las zonas tensionadas. Es decir, en un sentido amplio, tanto una como otra norma suponen una intervención del mercado. Y la del catalán se ha saldado con unos efectos que han hecho saltar las alarmas del sector inmobiliario conocidos los primeros detalles del texto pactado entre el PSOE y Unidas Podemos. Temen que la «hermana» estatal tenga los mismos efectos perniciosos que está teniendo la catalana.

«Las medidas que se proponen ya se han probado en otros mercados como Cataluña y no han funcionado. Es trasladar un error local a todo el Estado», han advertido desde la web inmobiliaria idealista. «El control de precios de alquileres ha supuesto la desaparición del 40% de la oferta disponible en la ciudad de Barcelona y los ciudadanos ya están sufriendo la enorme dificultad que supone ahora encontrar un alquiler en la ciudad», según explica Francisco Iñareta, portavoz de la web.

Pisos.com también calcula el mismo porcentaje de caída de la oferta en Barcelona en el año en que ha estado en vigor el control de precios en Cataluña de en torno al 40%. Su director de Estudios, Ferran Font, considera que pese a que hay una gran diferenciación entre grandes y pequeños tenedores en la Ley proyectada por el Gobierno, «se trata de una práctica muy poco efectiva en mercados parecidos al nuestro, ya sea en la congelación de precios, como puede ser ejemplo Berlín; o como en la bajada, como en otros mercados».

Precios

El efecto sobre los precios de la norma catalana tampoco está siendo el deseado en vista de lo que muestran las estadísticas. Barcelona ha registrado durante el año en el que lleva implantado el control de precios una reducción en sus rentas del 8,2%, una caída inferior a la registrada por la ciudad de Madrid (-9,3%), donde los precios son libremente pactados entre las partes, según los datos de idealista. En Fotocasa aseguran que los precios de los alquileres en ambas ciudadades han caído en 2021 a un ritmo muy similar, aunque en Madrid algún mes han retrocedido algo más (-12,8%) que en la capital catalana (-11,4%).

Más allá de los negativos efectos que se considera puede tener sobre la oferta y los precios, la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), basándose en lo ocurrido en Cataluña, amplia el abanico de problemas que puede generar la norma estatal pactada por PSOE y Podemos a otros aspectos. «En Cataluña ya se han aplicado medidas similares y solo han causado un parón en la inversión y una reducción en la oferta de viviendas», han explicado los promotores, apoyando sus afirmaciones en una encuesta elaborada entre sus asociados en la que el 55,3% de los promotores y constructores catalanes declaran haber paralizado la inversión esperando una mejora de la situación, un 31,6% manifiestan haberla reducido y un 13,1% afirma haber abandonado Cataluña a causa de esta regulación del mercado.

Fuentes del sector inmobiliario añaden sobre el asunto de la inversión que están constatando que el dinero está cogiendo el puente aéreo para trasladarse desde Cataluña a Madrid. La comunidad que preside Isabel Díaz Ayuso ya ha anunciado que no piensa aplicar ninguna de las medidas esbozadas en la Ley de Vivienda en un intento de dar seguridad a los inversores.

Fuentes del sector aseguran que la inversión ha huido de Cataluña con la ley

«Estas medidas pueden provocar una menor inversión en el parque de viviendas por los propietarios que van a ver cómo la rentabilidad de la misma, que tenían en alquiler, puede verse en entredicho», según ha advertido también Font.

Lo que el director de Estudios de Pisos.com también se teme es que la intervención de precios fomente la aparición de la economía sumergida, «tal y como ha podido pasar en otros mercados en los que, a pesar de que existieran limitaciones de precios, la demanda que no paraba de crecer junto con la oferta que se había ido reduciendo, hizo que apareciera una economía sumergida paralela a la limitación de precios». Un temor que también comparten desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

Otra de las medidas recogidas en la Ley de Vivienda y que se han experimentado en Cataluña es la de obligar a destinar el 30% del suelo de cada promoción de obra a vivienda de protección oficial. Y sus resultados, según el sector inmobiliario, tampoco han sido los mejores. El resultado en Barcelona, aseguran desde idealista, ha sido «la desaparición de la obra nueva y que las pocas promociones que se levantan lo hacen a precios muy elevados». Un efecto que también ha constatado la patronal catalana, Fomento del Trabajo, que ha detectado una fuerte caída de la actividad como consecuencia de esta medida, según ha asegurado su presidente, Josep Sánchez Llibre. Carmen Panadero, presidente Women in Real Estate (Wires), afirma que «medidas como considerar gran tenedor a aquellos que dispongan de 10 o más viviendas u obligar a los promotores a reservar un 30% de los proyectos para vivienda protegida son iniciativas que lejos de apostar por la creación de un parque público de alquiler liderado por la Administración y en colaboración privada, traspasan al sector privado toda la responsabilidad».