Vivienda: un “derecho” por el que las administraciones recaudan 37.000 euros en impuestos por una compra de 140.000

La Constitución española recoge en su artículo 47 el “derecho a la vivienda” digna y adecuada de todos los españoles. El Gobierno, de hecho, lo califica como “bien esencial” en la exposición de motivos de la Ley de Vivienda que aprobó y ahora tramita en el Congreso de los Diputados. Sin embargo, si usted compra una vivienda nueva que tenga un valor de venta de 140.000 euros, debe saber que las diferentes administraciones -local, autonómica y estatal- se van a embolsar más de 37.000 euros en impuestos directos e indirectos que pagan el comprador y los promotores por ese inmueble que, pese a constituir un derecho, como recoge la Carta Magna, soporta una fiscalidad que muchos expertos consideran muy abultada y que, en buena medida, ven como un obstáculo añadido infranqueable para que familias con rentas más bajas puedan tener un bien de primera necesidad como es un lugar digno en el que vivir.

Según cálculos realizados por la patronal de las promotoras inmobiliarias madrileñas (Asprima), una vivienda con un valor de venta sin IVA de 140.000 euros soporta unos gravámenes en tasas e impuestos municipales como la licencia de obras, de primera ocupación o el de construcciones de 4.772,34 euros, a los que hay que sumar otros 3.382,53 euros de los de carácter autonómico como la tasa de calificación provisional o definitiva. A todo ello hay que añadir el IVA, que en el caso de este bien es del 10% y asciende, por tanto, a 14.000 euros. En total, 22.104 euros en impuestos directos.

Pero no son estos los únicos tributos que gravarían a esta vivienda. En concepto de recaudación indirecta durante el proceso de construcción, las autonomías se embolsan otros 2.520 euros, mientras que el impuesto de sociedades ascendería a otros 7.500 euros, las retenciones por IRPF a 1.262 euros y la Seguridad Social de los trabajadores a otros 4.207 euros. En total, 15.490 euros que, sumados a los 22.104 euros de recaudación directa, suman 37.595 euros. El cálculo contiene las tasas e impuestos que se devengan desde que la parcela tiene condición de solar, pero no incluye el proceso anterior de transformación del suelo, que también tiene una importante carga fiscal, y que está entre un 3% y un 5% del precio final de la vivienda, según explican desde Asprima.

¿Mucho o poco?

¿Es razonable esta carga fiscal para un bien tan necesario como la vivienda? Para Asprima, no. “Las diferentes tasas e impuestos que gravan la vivienda dificultan en gran medida el acceso a la misma”, asegura Daniel Cuervo, director general de esta patronal, que considera “deseable y factible” reducir esta carga para facilitar su compra por aquellos colectivos con menos recursos. “Tenemos un problema de accesibilidad a la vivienda de los jóvenes que debemos encarar. Esta sería una de las medidas [necesarias para afrontarlo], unida a las ayudas directas que durante décadas y hasta 2013 tan buenos resultados dieron para que una parte de la sociedad accediera a la vivienda”. También, añade Cuervo, ayudarían líneas de avales para aquellos que no tienen ahorrado el dinero necesario para comprar una casa y que representa, como mínimo, un 20% de su precio.

Francisco Sierra, director general en España y Portugal de Casavo, una plataforma tecnológica de compra de viviendas, también apunta que, en el caso de los jóvenes, y dada la fiscalidad del sector, caracterizada por tener un gran número de figuras para gravar esta compra; los Planes Estatales de Vivienda impulsados por el Gobierno que buscan incentivar el acceso a la vivienda de los jóvenes menores de 35 años apuntan también en la buena dirección.

Eugenio García, socio en el área Fiscal de BDO, no tiene tan claro como Cuervo que la desgravación fiscal por la compra de vivienda habitual a la que alude el director general de Asprima eliminada en 2013 por el Gobierno de Mariano Rajoy haya tenido tan buenos resultados. Según asegura, varios organismos y economistas han coincidido en que la medida provocó incrementos de los precios de entre el 7,5% y el 8%. Coincidiendo con el director general de Asprima en que la vivienda soporta una elevada carga fiscal, García asegura que “teniendo en cuenta que los incentivos fiscales directos no son una ayuda sino que más bien suponen un mayor coste para las familias, surge la duda de qué pueden hacer los poderes públicos para reducir esa carga tributaria”. Y, en su opinión, la mejor opción pasa por la minoración de los tipos de gravamen en IRPF. Ello, explica, “tendría un impacto directo en la renta disponible de las familias, aumentando la capacidad de ahorro e inversión”.

La otra medida que el socio de BDO considera efectiva sería reducir el IVA, ahora en el 10% y que, según Sonia Bentué, directora comercial de Unlatch España, compañía especializada en servicios de digitalización inmobiliaria; es superior al de los países de nuestro entorno. Según sus datos, en Francia la vivienda nueva está sujeta a un IVA del 3%, en Bélgica, del 6%; en Alemania, de entre el 3,5% y el 6,5%, según el Lander; y en Italia, del 4% para las viviendas principales. “Un IVA reducido y que el impuesto sea el mismo independientemente de la comunidad autónoma cuando adquirimos una vivienda de segunda mano favorecería sin duda la comprar de vivienda en general”, añade.

Ignacio González Gugel, socio fundador y abogado de dPG Legal, no cree que la fiscalidad de la vivienda en España sea muy diferente a la de los países de su entorno con arreglo a los datos de la OCDE. “Lo que es discutible es si resulta moralmente correcto gravar la transmisión de bienes de primera necesidad, como es el caso de la primera vivienda”. Como Daniel Cuervo, considera que reducir la fiscalidad de la vivienda es factible. Lo que no tiene tan claro es que sea realista pensar que las administraciones están dispuestas a hacerlo. “En el boom inmobiliario de principios de siglo, los ayuntamientos y las comunidades autónomas de todo el país tuvieron ingresos extraordinarios por el incremento de los precios, lo que les permitió “vender” a su electorado grandes mejoras sociales. Es complicado que alguien esté dispuesto a reducir estos ingresos y renunciar a la financiación política que esta reducción significaría”, asegura. En cualquier caso, añade, hay otros factores más allá de los impositivos determinantes en el precio de las viviendas y que habría que ver con detenimiento, como la legislación urbanística, la inversión extranjera o el valor refugio de los inmuebles, explica.