Subida de tipos de interés al 2,5%: estos son los dos únicos supuestos en los que es recomendable subrogar la hipoteca

Ayer, 15 de diciembre, el Banco Central Europeo (BCE) elevó los tipos de interés en 50 puntos básicos,aunque el Consejo de Gobierno de la entidad adelantó que todavía se incrementarán “significativamente a un ritmo sostenido”, hasta alcanzar “niveles suficientemente restrictivos” para asegurar que la inflación vuelva a situarse “de forma oportuna” en el objetivo del 2% a medio plazo. Tras las subidas de julio, septiembre, octubre y diciembre, los tipos de interés del BCE se sitúan ahora en el 2,5% y se eleva hasta 2% la tasa de depósito. Por su parte, los tipos para la facilidad marginal de préstamo alcanzan el 2,75%. Con esta cuarta subida consecutiva el precio del dinero se ha situado en su nivel más alto desde diciembre de 2008 y la gran pregunta que se hacen los hipotecados es cómo va a afectar esto a las hipotecas.

Para Rafael Moral, responsable del departamento de Análisis Hipotecario de Hipoo, “afectará negativamente a los hipotecados, otra vez, porque va a provocar la subida del euríbor (índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas variables españolas)”. Pese a todo, “no se espera que este índice tenga una subida muy elevada, será progresiva llegando a alcanzar un 3% seguramente entre el final de 2022 y el comienzo de 2023″. Actualmente se encuentra en un 2,856% de media en diciembre.

De cara a 2023, Moral prevé que el BCE no siga subiendo los tipos de interésde forma tan ostensible como en los últimos meses. Debido principalmente a que “la sensación es que se está empezando a contener la inflación, aunque el reto de cara al año que viene no será simplemente contenerla sino rebajarla”.

Después de esta subida de tipos, para los nuevos hipotecados Hipoo ha realizado una proyección del coste mensual por tipo de interés elegido para una hipoteca media en España de 143.222 euros, según el INE.

• Una hipoteca fija firmada hoy sobre un plazo de 30 años y con un interés del 3,25% da como resultado una cuota mensual de 623,81 euros.
• Una hipoteca variable firmada hoy sobre un plazo de 30 años y con un interés del E+ 0,79% da como resultado una cuota mensual de 666,54 euros.
• Una hipoteca mixta firmada hoy sobre un plazo de 30 años y con un interés fijo inicial durante 10 años del 2,79% y un variable final de 20 años del E+ 0,49% da como resultado 587,73 euros durante el período fijo y 642,33 euros para el período variable.

Con esta proyección, Moral establece que la hipoteca mixta es la más competitiva en la actualidad. Sobre todo porque durante los primeros 10 años el hipotecado se podría beneficiar de un tipo fijo inferior al tipo fijo estándar, y una vez llegado al período variable, podría sacar ventaja de un diferencial muy bajo sumado a un euríbor menor que el actual.

100.000 euros de préstamo o 20 años de plazo, el límite para sopesar una subrogación si ya está hipotecado

Pero los que ya tengan contratada una hipoteca a tipo variable, ¿qué pueden hacer para esquivar las subidas de intereses? Para cambiar las condiciones de una hipoteca hay tres alternativas: se puede recurrir a una subrogación, que consiste en cambiar el préstamo de banco y negociar nuevas condiciones, incluido el tipo de interés; a una cancelación hipotecaria, otra manera de liberarse de su préstamo actual creando una nueva hipoteca en otra entidad; o a una novación, que consiste en cambiar las condiciones de su hipoteca pero manteniéndola en la misma entidad.

Según Moral, pese a las constantes subidas del BCE y en prolongación del euríbor, lo mejor es estudiar detenidamente cada caso y no dejarse llevar por la inmediatez. “Si su hipoteca variable es de menos de 100.000 euros o el plazo menor de 20 años, desde Hipoo creemos que lo mejor es que no se acometa ningún tipo de subrogación. Dado que se podría llegar a salir perdiendo, incluso”.

En el caso contrario, es decir, si el crédito hipotecario ascendiese a más de 100.000 euros o tuviera un período superior a los 20 años de plazo, entonces plantearse una subrogación, una cancelación o una novación hipotecaria sí que se podría observar como una acción más que interesante. “Pese a todo”, apunta Moral, “cada hipoteca es un mundo y siempre se recomienda, que si no se tiene claro el cambio, se consulte a un experto o en su defecto a su propia entidad bancaria”.