Cómo actuar si surge un conflicto entre casero e inquilino por quién debe asumir el coste de las reparaciones

Con los precios de la vivienda y los intereses de las hipotecas disparados, la compra de inmuebles pierde peso y la demanda se concentra en el alquiler. Como en cualquier vivienda, las reparaciones por problemas de fontanería, pintura, albañilería y electrodomésticos son comunes. Una fuga de agua, una persiana rota, una lavadora con problemas para centrifugar o humedades en el techo son algunos ejemplos habituales de averías. Pero, ¿quién se hace cargo de ellas, propietario o inquilino? Y, ¿cómo se resuelve un conflicto en caso de que surjan dudas dudas sobre la responsabilidad? Aclaramos estas cuestiones.

Por lo general, en el contrato debe venir especificada una cláusula sobre reparaciones y averías conforme a lo que estipula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 21, que dice lo siguiente: "El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil".

De esta manera, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el casero no es responsable de las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario de la vivienda, estas corren a cargo del inquilino. De igual manera, tampoco tiene por qué hacerse cargo de los deterioros causados por la culpa o negligencia del inquilino o sus allegados. En principio, se da por hecho que la culpa es del inquilino y la reparación solo correrá a cargo del casero si es capaz de demostrar que el defecto se produjo de forma fortuita, pese a haber actuado con el objetivo de evitar el daño. Por otro lado, si el inquilino lleva poco tiempo en la vivienda y las instalaciones son antiguas, en caso de surgir reparaciones, estas deberá asumirlas del propietario de la vivienda.

Entonces ¿qué tipo de reparaciones debe asumir el casero y cuáles el inquilino? El propietario debe encargarse de reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, incluyendo las averías estructurales o los problemas derivados por el mero paso del tiempo. Las principales, según Fotocasa, son:

• La sustitución de la caldera.
• El mantenimiento de la calefacción.
• Los problemas con el suelo o paredes (grietas, humedades…).
• El mantenimiento de las tuberías.
• La sustitución de persianas o ventanas o la reparación de la fachada.

En cambio, el inquilino correrá con el coste de las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario o por mal uso. Entre ellas:

• El mobiliario estropeado por mal uso.
• La reparación o sustitución de electrodomésticos en caso de sobrecarga eléctrica.
• Los agujeros hechos en las paredes para colgar cuadros. De acuerdo con el Código Civil, el inquilino debe devolver la vivienda tal y como la recibió, por lo que será el responsable de reparar los agujeros de las paredes.
• La pintura de las paredes.

¿Qué criterios seguir para acordar quién se ocupa de las reparaciones?

Sin embargo, en la práctica, puede ser complicado determinar si una avería se ha originado por un deterioro a causa del paso del tiempo o por el desgaste por el uso ordinario. Por ello, Fotocasa recoge dos criterios para definir quién es el responsable de las reparaciones en una vivienda alquilada:

-El tiempo que el inquilino lleva en el piso. Si algo se estropea y no hace mucho tiempo que el inquilino entró en la vivienda, se considera que no existe un desgaste por el uso ordinario, por lo tanto, la reparación irá a cargo del propietario, aunque habrá que determinar si la avería no se debe al mal uso del inquilino.

-El coste de la reparación. Si se trata de una reparación menor, el inquilino la deberá afrontarla (cambio de bombillas, reparación de grifos…). En cambio, si hablamos de reparaciones mayores, como problemas estructurales o averías en la caldera o las tuberías, estas irán a cargo del propietario. Pero, ¿hasta qué coste se considera que una reparación es menor? Fotocasa indica que la jurisprudencia suele tomar como referencia la cantidad de 150 euros.

Teniendo en cuenta estos dos factores, inquilino y propietario deberán llegar a un acuerdo mutuo, aunque si se genera un conflicto también hay otras vías de escape.

¿Y cómo se actúa en caso de conflicto?

En el supuesto de que el inquilino haya generado desperfectos en la vivienda y no haya informado al casero o no quiera asumir el pago, el propietario siempre podrá quedarse con la fianza al finalizar el contrato, que es cuando se revisa la vivienda y suelen salir a la luz estos daños. Si el coste de los desperfectos es superior a la fianza, el arrendador puede reclamar los daños judicialmente en base a los artículos 1555 y 1556 del Código Civil.

Si se encuentra en el caso contrario, es decir, es inquilino y su arrendador se niega a hacer reparaciones necesarias para habitar en la vivienda, también se puede interponer una reclamación judicial. Las otras dos alternativas son promover la resolución anticipada del contrato (de acuerdo mutuo o en los tribunales) o realizar las reparaciones necesarias y después reclamar al propietario el importe abonado.