La firma de hipotecas se desploma un 22,7% y su coste se dispara al 3,25%

El mercado hipotecario está sufriendo un ajuste todavía más severo que el de las compraventas de viviendas. Si las transacciones, a pesar de encadenar siete meses de caídas, siguen por encima de los niveles de 2019, los préstamos para adquirir una vivienda ya han retrocedido hasta niveles similares. En agosto, las firmas de hipotecas se desplomaron un 22,7%, hasta sumar 28.344 préstamos, encadenando así seis meses a la baja, según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas bajó un 4,6% interanual en el octavo mes del año, hasta los 138.171 euros, mientras que el capital prestado disminuyó un 26,2%, hasta rozar los 3.916,3 millones de euros.

En lo que llevamos de año, con datos acumulados de enero a agosto, la caída del número de hipotecas concedidas es del 15,4%, en el importe medio del 2,3% y en el importe total concedido del 17%.

Si los retrocesos de las compraventas y de las hipotecas no se mueven al mismo ritmo es porque hay muchas operaciones que se están cerrando sin financiación bancaria debido al mayor coste de los créditos. En agosto, las hipotecas concedidas significaron un 58% respecto a las transacciones cuando, históricamente, esta cifra se ha situado entre el 70% y el 80%, como recuerda Ferrán Font, director de Estudios de Pisos.com. Las subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE) han provocado que el tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios se situase en el 3,62% en agosto, su cifra más elevada desde octubre de 2014, con un plazo medio de 23 años. En el caso del tipo inicial, escaló 1,3 puntos con respecto al mismo mes del año pasado, hasta el 3,25%, su cifra más alta desde julio de 2016.

Tipos de hipotecas

Para sacar partido de esta subida del precio oficial del dinero y la consecuente subida del euríbor, los bancos han cambiado su estrategia abaratando las hipotecas variables y endureciendo las fijas, que ofrecían a buenos precios cuando el euríbor estaba en terreno negativo y no les aportaba rendimiento alguno. Este movimiento ha provocado que el volumen de hipotecas a tipo fijo que se firman siga cayendo hasta el 57,9% tras haber alcanzado su máximo en abril de 2022 con un 75%. No obstante, como explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, "sabemos que la inmensa mayoría de las [hipotecas] catalogadas como variables corresponden a hipotecas mixtas, con plazos fijos iniciales de 3, 5 o 10 años".

El interés de las familias por firmar hipotecas fijas a pesar del cambio de estrategia de la banca se nota también en que después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 11,8% al 35,6%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 87,2% al 63,6%.

María Matos, portavoz de Fotocasa, destaca que pese a que su número sigue retrocediendo, no es de extrañar que las familias sigan apurando las opciones que tienen de firmar una hipoteca a tipo fijo. "En un escenario en que el euríbor aumenta diariamente, por encima del 4%, no es de extrañar que la mayoría de las hipotecas se sigan firmando a tipo fijo. Muchas familias prefieren cerrar una hipoteca a tipo fijo que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro", explica.

Situación compleja a corto plazo

En un entorno de subida constante de los tipos de interés, nadie espera que la tendencia a la baja de las hipotecas se de la vuelta a corto plazo. "Aunque se presume una pausa en las subidas de tipos, el euríbor continúa al alza presentando el mayor ascenso de los últimos 15 años al superar el 4% y con rumbo al 4,5%. La previsión de tipos altos seguirá probablemente durante doce meses más. Seguiremos asistiendo a la moderación del volumen de compraventas y las firmas hipotecarias irán reduciéndose a un mayor ritmo debido a las condiciones financieras más restrictivas, que encarecen las hipotecas, limitan las nuevas concesiones y frenan la compra de vivienda", asegura Matos.

"Para los próximos meses, seguramente veamos una tónica similar, fuerte caída respecto al año pasado -que quizá se suavice algo a finales de año- y tipos altos en línea con los costes de financiación bancarios", le secunda Villén.

Santiago Martínez, jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja, también vaticina un horizonte complejo a corto plazo. "De acuerdo con las declaraciones del BCE, los tipos de interés van a permanecer en niveles altos hasta que se confirme la normalización del crecimiento de los precios al consumo, de forma que esta variable seguirá presionando a la baja el mercado hipotecario durante los próximos meses", explica. Martínez destaca en el lado positivo que los tipos de interés hipotecarios "parecen acercarse a su máximo cíclico y que la situación financiera de los hogares españoles, en términos agregados, está muy saneada".