Los hogares, camino de tener que destinar casi la mitad de sus ingresos para la hipoteca

La hipoteca es la última factura que cualquier familia, aunque esté en apuros, deja de pagar. Nadie quiere quedarse sin un techo bajo el que cobijarse. Pero lo cierto es que el préstamos para vivienda, que suele constituir el principal gasto de los hogares españoles, se come cada vez una mayor cantidad de sus ingresos. Hasta el punto de que, si los tipos siguen al alza, puede acabar absorbiendo casi la mitad de su renta disponible. Una situación que no parece tan lejana.

Como explica el profesor de OBS Business School Carlos Balado en su informe "Los desequilibrios del mercado inmobiliario español", tras ocho años de tipos de interés negativos y de niveles de ahorro en máximos acumulados durante el periodo de la pandemia, se ha producido una subida drástica de los tipos de interés para frenar el aumento de los precios en la economía. Esto provocó una "escalada completamente vertical del euríbor" a partir del verano (en abril aún estaba en negativo y a mediados de agosto seguía en el entorno del 1%). Una circunstancia que propició, a su vez, que las cuotas hipotecarias de muchos hogares empezaran a incrementarse sustancialmente a finales de año. A comienzos de 2023, añade el análisis, a las hipotecas de tipo variable revisadas en el primer trimestre se les pasó de aplicar un euríbor cero a, aproximadamente, el 3,5%. Así, si en 2021 la cuota hipotecaria solía representar de media en España en torno a un 30% de los ingresos familiares, una subida como ésta las está enfilando directamente hacia el 45%.

Al alza

El análisis asegura que la previsión, dado el nivel de los tipos de interés y el impacto de la inflación en la renta de las familias, es que el coste de la vivienda represente cerca del 37,8% de la renta de los hogares a mediados de 2023, unos niveles no alcanzados desde 2009. No obstante, según advierte su autor, la regla para calcular este esfuerzo estima que cada punto adicional de tipo hipotecario incrementa la ratio coste financiero sobre renta disponible (que es tomada como indicador de esfuerzo) en 4 puntos porcentuales. De esta forma, si los tipos de interés del crédito hipotecario se situasen en el 4%, el indicador de esfuerzo aumentaría hasta el 44,1%. En junio, estos tipos se situaban ya en el 3,7%, según datos del Banco de España. No obstante, las renegociaciones ya se están firmando por encima del 4%, según datos de la institución.

Parón de la actividad

La vertiginosa subida del coste de los préstamos es la razón, según el informe, de que el número de transacciones de vivienda en 2023 se ralentice sensiblemente-las compraventas han caído un 7,3% en el segundo trimestre, según el último dato de los Registradores- y puede hacer que aquellas personas que no vean un momento propicio para la compra de su primera vivienda opten por el alquiler, lo que puede suponer una mayor presión al alza de estos precios.

El informe no sólo incide en las mayores dificultades que está introduciendo la subida de tipos para acceder a una vivienda sino también en el incremento de precios que todavía no ha tocado techo. A este respecto, asegura que hay "un desfase entre la escasa oferta y una alta demanda, especialmente a precios “asequibles”". Según asegura, si entre 2020 y 2022 se crearon en España 420.000 nuevos hogares, el número de viviendas iniciadas apenas alcanzó las 300.000. Esto, asegura, se debe a los altos costes de construcción (si bien el autor afirma que se espera una moderación ante la evolución reciente del precio de la energía y los metales industriales en los mercados internacionales), a la escasez de suelo urbanizable (cada vez más caro, especialmente en el casco urbano y las zonas prime de las principales ciudades) y a las dificultades o retrasos para la obtención de las licencias de edificación (que, según dice, suponen un sobrecoste para el comprador de más de 12.000 euros por vivienda).

Más vivienda asequible

Para ayudar a los colectivos con más dificultades para acceder a uno de estos hogares asequibles, el documento destaca la necesidad de retomar la construcción de viviendas de protección oficial (VPO), incentivar y facilitar la labor de cooperativas de vivienda con la cesión de terrenos y la ayuda a la promoción de edificios protegidos. En España, recuerda, "existe un parque de vivienda social de 290.000 unidades que dan cobertura al 1,6% de las familias. Este porcentaje coloca a nuestro país en uno de los últimos puestos de la UE, con un claro déficit si lo comparamos con las cifras de Holanda, donde la proporción de vivienda social llega a alcanzar a un 30% de las familias, Austria (un 24%) o Dinamarca (20,9%)".

Aunque ya se han planteado recientemente iniciativas para incrementar el esfuerzo inversor en vivienda del sector público con el objetivo de lograr un progresivo aumento del parque público de vivienda social en alquiler a medio y a largo plazo, el informe de OBS considera imprescindible poner en marcha políticas de colaboración público-privada para poder incorporar al mercado viviendas asequibles o a precio tasado que logren equilibrar el mercado. “El Gobierno y el sector privado están obligados a trabajar para que se reediten los Planes de Vivienda de Protección Oficial, se promueva un parque de viviendas en alquiler y se implante un programa de financiación para pequeños propietarios que rehabiliten sus pisos y los pongan en alquiler a precios asequibles”, afirma Balado.