Milei deroga la ley que topaba el alquiler en Argentina

El megadecreto firmado por el presidente de Argentina, Javier Milei, a finales de diciembre de 2023 para desregular importantes sectores de la economía, como el trabajo y el comercio, también afecta directamente a los alquileres. El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) comenzó a regir en el país el 29 de diciembre, aunque la semana pasada sufrió su primer gran revés: la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo de Argentina suspendió temporalmente la reforma laboral del DNU, ante acusaciones de inconstitucionalidad, aunque Milei justifica el decreto por la situación de emergencia del país. A la espera de ver cómo evoluciona la norma, lo que sí es seguro es que los contratos de alquiler firmados bajo el nuevo reglamento seguirán vigentes aunque finalmente el texto sea rechazado. El periódico argentino La Nación recoge todas las claves.

1. Se elimina el plazo mínimo

En primer lugar, el decreto establece que el plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años. Se trata de la primera vez desde 1921 que Argentina no cuenta con un plazo mínimo para un alquiler.

2. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres

La nueva norma también da libertad a las partes para pactar el ajuste del valor de los alquileres, sin necesidad de usar el Índice de Contratos de Locación o el Índice de Casa Propia. Así, ambos deberán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato, para lo que pueden utilizar cualquier índice, ya sea público o privado.

3. Los alquileres se podrán pagar en cualquier moneda

Los alquileres se podrán pagar en la moneda de curso legal que pacten las partes, ya sean pesos, dólares o cualquier otra moneda extranjera. Eso sí, una vez acordada la moneda en el contrato, el inquilino no podrá exigir pagar con otra moneda diferente. La vivienda se había dolarizado en muchas partes del país por la inflación.

4. Los jueces pierden la capacidad de modificar cláusulas

Los magistrados no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes, ya que pierden las facultades para modificar las estipulaciones de los contratos. A pesar de ello, sí tendrán posibilidad de controlar las cláusulas abusivas.

5. Fianzas y su devolución: desreguladas

La nueva regulación también permite a las partes determinar libremente las cantidades y monedas entregadas en concepto de fianza o depósito de garantía, además de la manera en la que estos serían devueltos. Además, las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.

6. Cambios en las fechas de rescisión de los contratos

El inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.

Por otro lado, el inquilino puede resolver el contrato si el propietario no cumple con su obligación de mantener la unidad en condiciones aptas para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el inquilino. Otro caso en el que el inquilino puede rescindir el contrato es si el dueño de la vivienda incumple con la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

7. Los contratos ya no deben inscribirse en la AFIP

Los contratos ya no deben inscribirse en la Administración General de Ingresos Públicos (AFIP), que antes sí que debía validarlos.

8. Otros derechos deberán acordarse entre las partes

Con la derogación de la ley, hay determinadas situaciones que han quedado sin regular y que las partes deben aclarar en el contrato de alquiler. Por ejemplo, con la normativa anterior el inquilino podía resolver el contrato a partir del séptimo mes, mientras que ahora no hay un plazo estipulado. También es el caso del plazo de aviso mínimo para rescindir el contrato, que antes era de un mes.

9. El inquilino ya no puede compensar renta con gastos a cargo del propietario

La anterior ley también regía que, ante un daño urgente -como la rotura de una cañería-, el inquilino debía avisar al propietario y, si este no lo solucionaba en un plazo de 24 horas, tenía la posibilidad de contratar un profesional que lo solucionara y descontar el coste al propietario. Con la nueva norma, esto deberá quedar acordado entre las partes en el contrato.

10. Se acortan los plazos de desalojo

La norma anterior disponía que era necesario llevar a cabo una mediación previa a la instancia judicial, que conllevaba al menos dos meses. La derogación de este punto implicaría una abreviación de los plazos de desalojos

Los contratos se mantendrán en vigor aunque el decreto se rechace

Una vez el Decreto ha sido publicado, el Senado y los Diputados solo pueden aceptarlo o rechazarlo, pero no es posible realizar enmiendas y se resolverá por mayoría absoluta de los presentes (la mitad más uno). Hasta que eso ocurra, los nuevos contratos se harán con la nueva legislación y seguirán vigentes incluso si se rechaza la norma.