El sangrante déficit inmobiliario: en 2024 faltaron más de 134.000 viviendas para cubrir la creación de nuevos hogares

La brecha entre las viviendas entregadas y los hogares creados se agrava en España: en 2024 faltaron 134.649 viviendas para cubrir la demanda, según el informe "Evolución de la Producción en Vivienda" elaborado por la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI). Esta carencia no solo refleja un desfase puntual, sino una crisis estructural de vivienda al construir a un menor ritmo que el crecimiento de la población por la escasez de suelo finalista, los incrementos en los costes de construcción, las restricciones normativas y los retrasos en la tramitación urbanística.

Los mayores desequilibrios se registraron en Madrid (-32.644 unidades) y Barcelona (-21.148). Estas cifras son especialmente preocupantes por tratarse de mercados con elevada presión de la demanda, lo que agrava la tensión residencial y se traduce en nuevas subidas de precios. A estas ciudades se suma el déficit de todas las provincias insulares. Baleares, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife acumulan un déficit de casi 19.700 viviendas por la escasez de suelo y los límites urbanísticos.

En el lado contrario, 13 provincias cerraron 2024 con más viviendas entregadas que hogares creados, pero su impacto global es limitado, ya que solo suman 5.005 viviendas por encima de los hogares creados. Se trata de Asturias, con 1.563 viviendas, seguida por Cáceres (+1.077), Zamora (+468), Palencia (+419), Burgos (+346), León (+341), Salamanca (+265), Soria (+213), Valladolid (+146) Ciudad Real (+67), Teruel (+38) Melilla (+32) y Ceuta (+30).

El desfase entre viviendas entregadas y creación de hogares en los últimos años se debe a una confluencia de factores: trabas al sector promotor y un crecimiento vertiginoso de los hogares por una importante llegada de inmigrantes. El informe detalla que durante el año 2023 se registró un incremento excepcional en la creación de nuevos hogares en España, pasando de 115.814 unidades en 2022 a 201.211 hogares, lo que supone un aumento del 73,7% interanual, por el fuerte aumento del flujo migratorio, con una incorporación de más de 546.000 personas extranjeras al padrón nacional en un solo año.

Según las estimaciones del INE, la población residente en España pasará de aproximadamente 48 millones de personas en 2024 a más de 53 millones en 2035, impulsada principalmente por el aumento de la inmigración y por la prolongación de la esperanza de vida. Sin embargo, este crecimiento poblacional no se traduce de forma lineal en un incremento proporcional del número de hogares. De hecho, el número de nuevos hogares previstos anualmente alcanzará un pico en torno a los 360.000 en 2025 y se irá estabilizando alrededor de los 200.000 hogares al año en de la década de los 30.

Entre las causas que indica destaca el envejecimiento poblacional, la precariedad laboral, el retraso en la emancipación de los jóvenes y los cambios en los modelos familiares (más hogares unipersonales o compartidos). Todo ello, apunta ACI, exige un rediseño de las políticas residenciales, más allá de la mera construcción.

Según apunta el presidente de ACI, Ricardo Martí-Fluxá, España ha dejado de construir al ritmo de su población, lo que está alimentando un problema de acceso que ya es estructural. En su opinión, no basta con aumentar el número de viviendas, sino que se necesita una nueva visión que incluya, la rehabilitación del parque existente, la diversificación tipológica, con viviendas más pequeñas y adaptadas y una planificación territorial que contemple la desigual evolución de las provincias. Por ello, la Asociación reclama un pacto nacional de vivienda.

La mayoría de las compraventas en 2024 fueron de vivienda de segunda mano dada la escasa disponibilidad y el elevado coste de la obra nueva, que siguen desplazando la demanda hacia el residencial existente. En concreto, en 2024, de las 715.429 compraventas registradas, alrededor de 650.000 correspondieron a vivienda usada, lo que representa una proporción de 9 a 1. En cuanto a la vivienda protegida, tuvo un papel residual en el conjunto de las transacciones con apenas un 3% por su insuficiente oferta.