La “Airport City” de Barajas despega: Miles de millones para un proyecto único en Europa

La Comunidad de Madrid no hace ruido. Planifica sus inversiones clave y las acomete. En ese plan de acción se encuadra la inversión prevista para el aeropuerto de Madrid-Barajas: 1.600 millones de euros. Una cantidad de dinero a la que sumarán otros inversores. La ampliación de Barajas tiene un calendario definidosin problemas ni discusiones políticas ni medioambientales.

Barajas busca hablar, de tú a tú, a los aeropuertos de Ámsterdam o Fráncfort, convirtiendo al aeródromo madrileño en una gran ciudad aeroportuaria.

Equivalente a cuatro veces la operación Chamartín o diez veces el parque del Retiro, se va a construir entre otras cosas, el mayor centro logístico de España, un nuevo centro de negocios, bautizado como Airport City, con sedes de grandes compañías y hoteles o un centro de ocio y actividad comercial.

Se construirá esta Airport City mediante inversión privada con hoteles y zonas logísticas que transformará Barajas en el “hub” del sur de Europa. Algo que para sí quisieran otras ciudades que están inmersas en bizantinas discusiones. Otra de las novedades es que el aeropuerto de Barajas contará a partir de 2025 con una conexión de los trenes de AVE que llegarán directamente al aeropuerto.

En concreto, el Plan Inmobiliario del Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas, que se realizará por fases y que se encuentra en procesos iniciales de licitación, abarcará unas 920 hectáreas de suelos, con una previsión de desarrollo de 562 hectáreas brutas materializándose en 2,7 millones de m2 edificables e integrando 140 hectáreas de espacios verdes. Referente a la inversión, este plan contempla una inversión total de 2.997 millones de euros, a acometer por los diferentes agentes involucrados en los próximos 40 años.

Este proyecto afectará a municipios colindantes como Alcobendas o San Sebastián de los Reyes, y a PAUS como el de Valdebebas, cuyos residentes podrán acceder de manera peatonal.

Respecto a los plazos, se estima que las obras en Barajas comenzarán a finales de 2025. La infraestructura consistirá en unificar las actuales terminales 1, 2 y 3 y en ampliar la Terminal 4 y su zona satélite para optimizar aumentar el número de pasajeros hasta los 80 millones en 2030.

Ciudad aeroportuaria

Con todo, la novedad más impactante para muchos ciudadanos será el nuevo espacio habitado que se levantará en la zona. Una de las infraestructuras mas novedosa es la construcción de una ciudad aeroportuaria en el aeropuerto de Madrid-Barajas Adolfo Suárez. Se levantará en 323 hectáreas cercanas a la Terminal 4. Una ciudad con actividades logísticas, hoteles y centros de oficinas.

Se busca a un socio inversor privado con mayoría en el capital de la sociedad que ejecute el proyecto. Aena espera que en 2 años ya se haya construido casi el 10% de la ciudad aeroportuaria, que convertirá a Barajas en un referente de transporte.

El Airport City Adolfo Suárez Madrid-Barajas incluye 323 hectáreas de superficie, con una edificabilidad de 2,1 millones de metros cuadrados asociados con actividades diferenciadas de desarrollo. Por una parte, tendrá un nodo logístico con diferentes tipologías de activos como naves de almacenaje y logística, ‘crossdocking’ o empresas proveedoras de servicios a la aviación.

Por otra parte, la Air City contará con oficinas, hoteles y servicios asociados destinados a pasajeros y usuarios, mientras que habrá una tercera zona dedicada a actividades aeronáuticas y de carga.

La primera área que sale al mercado incluye 32 hectáreas de suelo logístico con vinculación aeroportuaria, de las cuales 4 hectáreas están destinadas a zona verde, con una intensidad edificatoria de unos 153.000 metros cuadrados.

Esta área se sitúa adyacente a la primera línea de carga aérea del Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas y en dentro del Corredor del Henares.

El modelo de negocio se basará en la conformación de una sociedad conjunta en la que Aena tendrá una participación no mayoritaria. Así, para lograr la maximización del valor de los terrenos, Aena se asociará con un socio especializado.

Para ello, está previsto que Aena, como titular de los terrenos del Área 1, constituya sobre ellos un derecho de superficie a favor de una nueva sociedad creada conjuntamente entre Aena y el socio o inversor como Sociedad Anónima.

La aportación de Aena a esta sociedad conjunta será en especie, con un derecho de superficie a 75 años, mientras que la aportación del inversor será dineraria, para financiar todos los costes durante el periodo de desarrollo previstos en su oferta y, en su caso, aportaciones dinerarias adicionales para equilibrar la distribución de la sociedad.

Debido a las dimensiones del proyecto, Aena señala que se desarrollará en fases para “asegurar la puesta en valor de cada una de ellas”. Una vez se licite esta primera área, seguirá lanzando de forma progresiva el resto de áreas que componen la Airport City Adolfo Suárez Madrid-Barajas hasta completar la totalidad de superficie destinada a actividades aeroportuarias complementarias con un horizonte temporal a largo plazo.

Centro de ocio y actividad comercial

La superficie total reservada para la implantación de un gran centro de ocio y actividad comerciales es de 57 hectáreas, con una edificabilidad total prevista de 341.000 m2 y 298.000 m2 de zonas verdes. Estos usos, según informaron desde Aena al presentar el desarrollo inmobiliario, tendrán una zona temática recreativa, centro comercial, oferta gastronómica, zonas wellness, museo aeronáutico y observatorios panorámicos, entre otras muchas cosas.

Libro Blanco

Aena ha redactado un Libro Blanco con medidas de obligado cumplimiento que marcan las directrices básicas de ordenación en el nuevo planeamiento de desarrollo.

Este Libro Blanco, realizado con el apoyo de consultoras de diseño, sostenibilidad e innovación, fija estándares en materia de urbanización, paisaje y edificación, conectividad, gestión de proyectos, sostenibilidad e innovación, alineados con las últimas tendencias globales y que deberán cumplirse en los desarrollos de todas actividades complementarias.

Los objetivos del Libro Blanco consisten principalmente en atraer inversión a través del “placemaking” y el diseño de calidad; convertirse en una herramienta de consenso con Administraciones Públicas y agentes territoriales; definir las condiciones para un desarrollo sostenible en materia global y nulo en carbono; y apostar por la innovación como vector de diseño y desarrollo de un proyecto digital.