Cataluña: ¿nuevo golpe al sector inmobiliario?

Tras el “decreto okupa” de la Generalitat de principios de año, el Parlament da ahora una nueva vuelta de tuerca a la regulación de la vivienda y el miércoles aprobó limitar el precio del alquiler

Llueve sobre mojado en Cataluña. La Ley para limitar el precio del alquiler que aprobó el miércoles el Parlament se convirtió en un episodio más de la serie de controvertidas medidas de carácter social que ha ido tomando tanto el Govern como los partidos que le dan apoyo (JxCat y Esquerra) en los últimos tiempos y que vuelve a sacudir con fuerza el sector inmobiliario. Aunque todo apunta a que tendrá escaso recorrido porque el Tribunal Constitucional, previsiblemente, la suspenderá y anulará -11 de los 15 artículos son inconstitucionales, según el Consell de Garanties Estatutàries-, lo cierto es que es de aplicación inmediata y amenaza con desatar un terremoto político y económico: por un lado, porque es materia sensible para el Gobierno de PSOE y Podemos y les obliga a posicionarse -si recurren o no-; por otro lado, porque los efectos, atendiendo a las experiencias en otros lugares y los avisos de los expertos, pueden ser contraproducentes y lastrar todavía más el mercado del alquiler.

La nueva norma impide aumentar el precio de las viviendas destinadas al arrendamiento: es decir, los nuevos contratos que se hagan a partir de ahora tienen que igualar el precio del anterior contrato, a excepción de que se lleven a cabo mejoras -podría incrementarse el precio hasta un 20%-. También exige ajustar el precio al índice de referencia elaborado por la Generalitat. Tan solo quedan eximidos de esta norma aquellos propietarios que tengan ingresos mensuales inferiores a 2.000 euros incluyendo el alquiler y los municipios que no sean declarados mercado tenso -en esta categoría están incluidos 60 municipios de más de 20.000 habitantes. Esta Ley se une al decreto -bautizado como “decreto okupa”- aprobado por el Govern y convalidado por el Parlament a principios de año, que obligaba a los grandes propietarios -con más de 15 de viviendas- a ofrecer un alquiler social si sus viviendas son ocupadas -hay que tener en cuenta que Cataluña es, con diferencia, el territorio de España en el que más denuncias se interponen por okupaciones- o que entre el 30% y el 50% de las nuevas promociones se destinen a Vivienda de Protección Oficial (VPO).

Lo cierto es que esta maraña regulatoria en Cataluña ha hecho estallar al sector inmobiliario, que lleva tiempo poniendo el grito en el cielo ante la deriva de la Generalitat. Y es que las instituciones catalanas -también el Ayuntamiento de Barcelona-, lejos de asumir la construcción de vivienda social para dar respuesta a la emergencia habitacional y cumplir con la Ley aprobada en 2007 que situaba en un horizonte de 20 años que el parque de vivienda social supusiera el 15% en toda Cataluña -ahora es del 2% cuando la media europea está por encima de 10%-, han trasladado toda la responsabilidad y presión al ámbito privado. “El problema es de oferta”, lamentan Joan Clos y Beatriz Toribio, presidente y directora general -respectivamente- de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval). Es un diagnóstico compartido de forma extendida en el sector y avalado ampliamente también por estudios -hay un gran consenso entre los expertos-.

De hecho, el informe que más eco ha tenido recientemente sobre la materia es el que elaboró y publicó en mayo el Banco de España, que concluía que la “evidencia internacional” (París o Berlín) demuestra que el límite del precio del alquiler puede tener efectos adversos y apostaba por el aumento de la oferta.

Clos, exalcalde de Barcelona y buen conocedor tanto de la ciudad como de Cataluña, se muestra crítico con la “hiperactividad regulatoria” que ha habido en los últimos tiempos en la autonomía, que ha ido en la “dirección contraria” y puede “empeorar” el problema. A su juicio -consultado por este diario-, el problema hay que situarlo, principalmente, en aquellos alquileres de rentas bajas -en torno a los 400 euros-, ya que suelen ser quienes más dificultades tienen para pagar. En este sentido, la solución pasa por dos vías: la construcción de más vivienda social y un plan de ayudas dotado con 750 millones de euros anuales para familias que no puedan pagar. “Para quien no puede pagar, la solución no es la congelación de precios”, lamenta, y rebate que haya subido un 30% los precios del alquiler en Cataluña en los últimos cinco años como sostienen los impulsores de la Ley.

Clos considera que son datos "imprecisos” ya que se calculan en base a los precios de oferta y no de negociación -que siempre suelen ser más bajos- y, además, son “poco fiables” porque, según recalca, es un promedio entre los precios más altos y los más bajos y no se puede determinar la incidencia real que pueden tener los incrementos sobre la población más vulnerable.

“Hay que cambiar la normativa urbanística para generar más suelo para construir”, señala Clos, quien insiste en que solo se podrá mejorar la situación del alquiler en Cataluña aumentando la oferta. En este sentido, Marc Torrent, presidente de la Asociación de Promotores de Cataluña, recuerda que el ritmo de producción de vivienda en toda Cataluña está muy por debajo de las necesidades: se deberían de haber construido 50.000 viviendas entre 2018 y 2019 y tan solo se han edificado 30.000. ¿Por qué? Por la falta de predisposición de la administración pública a colaborar con el sector privado, la excesiva regulación y la falta de suelo. “Si la administración tiene suelo para VPO, pero no tiene recursos, pongámonos de acuerdo y desarrollemos parque de vivienda”, afirma.

Torrent advierte de que en Barcelona -donde entró en vigor en diciembre de 2018 la medida de reservar el 30% de las nuevas promociones a VPO- no están entrando proyectos. “No nos dan las cifras cuando se la pedimos al Ayuntamiento, señal de que hay pocos proyectos", sostiene. Así, plantea lo siguiente: “Si el Ayuntamiento tiene suelo, lo puede licitar para que la empresa edifique y lo gestione durante un plazo suficiente para que sea viable y, al final del plazo, que este edificio vaya a la administración pública. Así se puede lograr un parque de vivienda protegida en poco tiempo y sin recursos presupuestarios”.

En cualquier caso, la Ley aprobada el miércoles también ha tenido una clara perspectiva electoral. Por un lado, por el contenido de la medida, pero, por otro lado y como recalcó la oposición -el PP ya anunció que recurrirá ante el TC-, porque vuelve a agitar la confrontación con el Estado con una materia sensible, ya que fuerza al Gobierno a tener que posicionarse: si recurre, quedará suspendida de inmediato y reavivará la bronca política.