Cómo recuperar la fianza del alquiler si el casero se niega a devolverla

El pago de la fianza es una de las primeras obligaciones con las que se topa el inquilino al firmar el contrato de su nueva vivienda de alquiler. Este gasto se abona el primer mes de alquiler y se suele reembolsar al finalizar el contrato, pero el proceso para recuperarlo no siempre es sencillo. El despacho Ático Jurídico explica el proceso a seguir para recuperar la fianza y qué hacer en caso de que le casero se niegue a devolverla.

¿Qué es la fianza?

La fianza es el depósito que se entrega al arrendador al firmar el contrato de arrendamiento y cuya finalidad es garantizar el cumplimiento, por parte del arrendatario, de las obligaciones contraídas. La fianza es una garantía para posibles desperfectos producidos por el inquilino u obligaciones de pago no liquidadas, no siendo atribuible a cuestiones propias del desgaste por el uso ordinario. En cuanto a su importe, está fijado en un mes de renta y la cantidad debe ser depositada en el organismo competente que designe cada comunidad autónoma. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) limita a un mes la fianza, sí que permite añadir otros dos meses más en concepto de “garantía adicional”. Lo habitual es que las viviendas en alquiler pidan un mes de fianza y otro de garantía adicional, pero rara vez pedirán los tres meses unidos.

Cuándo se recupera

Salvo la Comunidad Foral de Navarra, La Rioja, Cantabria y el Principado de Asturias, el resto de comunidades autónomas tienen regulados organismos donde se debe depositar la fianza del alquiler de vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla un periodo de un mes para que el arrendador proceda a la devolución de la fianza. Así, el artículo 36 de esta norma expresa que “4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.

Pero para que el propietario proceda a la devolución de la fianza, el inquilino deberá cumplir con sus obligaciones. El inquilino tiene derecho a recuperar la fianza siempre y cuando se encuentre al corriente de pago del alquiler, así como otras cantidades como gastos de comunidad o suministros. Además, debe devolver el piso tal y como se lo encontró al entrar, y debe avisar del fin del arrendamiento con, al menos, un mes de preaviso (artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En caso contrario, el arrendador puede no devolver la fianza o quedarse con una parte para reparar los daños ocasionados o pagar las deudas pendientes, siempre y cuando lo acompañe de la factura correspondiente.

“Si el inquilino ha cumplido con todas sus obligaciones podrá recuperar el importe íntegro de la fianza, circunstancia que es conveniente que quede debidamente documentada al formalizar la resolución del contrato. El arrendador, tras verificar las cuentas y el estado del piso, deberá restituir la fianza al inquilino al tiempo en que esté le devuelva la posesión del inmueble”, señala Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Consecuencias de no pagar el último mes para que el casero se lo cobre en la fianza

Dejar sin pagar el último mes de alquiler para que el casero se lo cobre de la fianza es una práctica muy extendida. Sin embargo, en opinión de Salcedo, no es “muy ortodoxa” y suele prohibirse expresamente en muchos contratos. Si el casero no está conforme con el estado de la vivienda o quedan deudas por saldar, podrá reclamar al inquilino la fianza por vía judicial. Además, podría exigir al inquilino el pago de las rentas y demás cantidades que se devenguen tras la finalización del contrato, y hasta que le devuelva la posesión del inmueble, tal y como señala el socio de Ático Jurídico.

Cómo reclamar al propietario la devolución de la fianza

Una vez transcurrido un mes desde la extinción del contrato de alquiler, el inquilino podrá reclamar al casero el importe de la fianza, siempre que en el documento de resolución del arrendamiento quede expresado que el inquilino entregó la vivienda en perfecto estado y al corriente de pago. Si el casero decide quedarse parte la fianza o la cantidad completa sin acreditarlo con facturas o el propio inquilino tiene pruebas que demuestran que la vivienda estaba en perfectas condiciones, puede reclamar la fianza a su exarrendador.

El primer paso para recuperar la fianza es intentar negociarlo de forma amistosa con la otra parte. Si esta vía no funciona, Salcedo recomienda que la reclamación de la fianza se haga formalmente y mediante un burofax. “Si el inquilino no recibe respuesta, o esta no es satisfactoria, podrá continuar la reclamación por vía judicial. Ello, exigiendo la devolución de la fianza, o el saldo resultante tras descontar las deudas y desperfectos que pudiera haber, más el interés legal correspondiente”, explica el socio del despacho Ático Jurídico.

La demanda deberá formalizarse ante el Juzgado correspondiente al domicilio del inmueble. Y se podrá presentar directamente por el inquilino si el importe a reclamar no excede de 2.000 euros. Aunque siempre es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado.