La rentabilidad del alquiler choca con la subida del precio de venta de la vivienda

Alquilar una vivienda sigue siendo un buen negocio para aquellos propietarios que quieren sacar un rendimiento a un inmueble. Pero en 2022 no lo fue tanto como parecía que iba a serlo. El pasado ejercicio, la rentabilidad del alquiler se situó entre el 6,34% y el 6,5%, según sendos estudios sobre la cuestión publicados este lunes por los portales inmobiliarios pisos.com y Fotocasa.es, respectivamente. Aunque, en opinión de María Mato, jefa de Estudios y portavoz de Fotocasa, el ladrillo «continúa siendo el activo más seguro que existe en el mercado y el producto financiero con mayor rentabilidad», lo cierto es que la propia Mato admite que se esperaba que la rentabilidad bruta del alquiler alcanzase máximos el pasado ejercicio, algo que no ocurrió -el 6,5% es similar al del ejercicio 2021- por el importante incremento que registró el precio de compraventa de las viviendas en 2022, especialmente en el último trimestre del año.

La rentabilidad del alquiler relaciona el precio de compra de la vivienda con el rendimiento anual que se obtiene por su alquiler. Se expresa con un porcentaje que se obtiene de dividir estos últimos ingresos entre el coste de la vivienda y multiplicarlo por 100. Fotocasa calcula que las viviendas de segunda mano cerraron el año pasado con un encarecimiento del 7,5%. Y aunque las rentas de los alquileres también escalaron de forma importante, un 7,9%, el encarecimiento de las ventas evitó que la rentabilidad alcanzase máximos. De hecho, los cálculos de pisos.com apuntan a que, en los últimos cuatro meses del año, retrocedió cuatro centésimas respecto al mismo periodo de 2021.

Tomando como referencia una vivienda de 90 metros cuadrados con un precio de venta de 178.560 euros y una renta por el alquiler de 944 euros, el propietario obtuvo un total de 11.329 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 6,34%, según pisos.com.

En contra de lo que se pueda pensar, ni Madrid ni Cataluña son las comunidades autónomas en las que mayor rentabilidad se obtiene por alquilar. En el caso de la Comunidad de Madrid, Fotocasa asegura que su rentabilidad fue el año pasado del 5,5%, mientras que pisos.com la rebaja a 4,95%. Cataluña, por su parte, registró un 6,8% y un 5,67%, respectivamente, según ambos portales. En ambos casos, los elevados precios de compraventa en algunas de sus localidades neutralizan las elevadas rentas. En el caso de la ciudad de Madrid, donde la rentabilidad fue del 4,8% según ambos análisis; distritos «premium» para el inmobiliario como Chamberí o Barrio de Salamanca registran modestas rentabilidades del 3,9% y del 3,5%, respectivamente, según los datos de Fotocasa. En Barcelona, que marcó una rentabilidad del 5,4% según el informe de Fotocasa y del 5,52% según pisos.com; ocurre otro tanto de los mismo en distritos con elevados precios de venta como Les Corts (4,1%) o Sarrià-Sant Gervasi (4%).

A pesar de este hándicap, Madrid y Barcelona siguen siendo los imanes más importantes para la inversión. Como explica Ferran Font, jefe de estudios de pisos.com, «continúan siendo los mercados con más demanda [de alquiler] de todo el territorio nacional». Y eso, según esta web inmobiliaria, aporta estabilidad a los inversores, lo que los convierte en los epicentros más interesantes a nivel nacional.

Las más rentables

Para buscar la localidad con la mayor rentabilidad por alquiler más eleva de España hay que irse a la Comunidad Valenciana. Concretamente, a Gandía, donde fue del 10% después de más que duplicarse en los últimos diez años desde el 4,6%. Por detrás se situaron otras dos localidades costeras y turísticas como La Manga del Mar Menos (9,7%) y Laredo (9%).

En el otro platillo de la balanza, y por ese efecto neutralizador que sobre la rentabilidad del alquiler provocan los elevados precios de venta, se sitúan localidades donde las transacciones son especialmente costosas como la madrileña de La Moraleja (3,7%), San Sebastián (3,9%) o Ibiza (4,1%).