Así ha cambiado el mercado del alquiler desde 2019: la oferta cae un 41%, la demanda se dispara un 260% y los precios suben un 28%

La oferta de alquiler tira hacia la escasez; mientras, la demanda arrastra con fuerza en sentido contrario y los precios, la cuerda que los une, cada vez está más tensa. ¿Esta dinámica se romperá en algún momento y los precios caerán? Los datos de los últimos años no son esperanzadores: las rentas baten récord tras récord y las viviendas disponibles en el mercado sólo merman. Según un estudio publicado este viernes por Idealista analizando la evolución del alquiler desde 2019, el precio medio ha aumentado en el último lustro un 28,2%, con un repunte del 33,3% en Barcelona y del 25,2% en Madrid. Así, un piso que hace cinco años costaba alrededor de 800 euros, ahora sobrepasa los 1.000 euros. Mientras, la oferta se ha reducido un 41% a nivel nacional en ese mismo periodo, con caídas de hasta el 65% en Barcelona y del 59% en Madrid.

El mes de mayo cerró con una subida mensual del precio del alquiler en España del 1,8% hasta establecerse en 13,2 euros/m2, lo que supone el mayor dato de la serie histórica. Con este récord, el precio del alquiler encadena seis meses seguidos batiendo marcas y hasta mayo los precios acumulan un encarecimiento interanual del 13,4%. En el mismo mes de hace un año, la renta media cerraba en 11,6 euros/m2. Y sin nos remontamos a mayo de 2019, con un precio de 10,3 euros/m2, la subida en el último lustro es del 28,2%. No obstante, Barcelona registra alzas de precios del 33,3% (21,6 euros/m2 al mes) y Madrid también se encuentra en récord de precios con 19,34 euros/m2, un 25,2% más que hace cinco años.

Con estos precios, el porcentaje de los ingresos del hogar necesarios para acceder a una vivienda de alquiler en este arranque de 2024 se encuentra en el 34,5%, superando el máximo recomendado por los expertos, y con un incremento de casi dos puntos porcentuales de la tasa de esfuerzo frente al primer trimestre de 2019 (33%).

La actual situación de los precios de los alquileres se explica, sobre todo, por la presión que ejerce la demanda sobre una oferta cada vez más escasa de arrendamientos habituales. El stock de viviendas de alquiler permanente ha caído un 41% frente a 2019, y hasta un 65% en Barcelona, donde, junto a otras 139 localidades catalanas, se ha establecido un control de precios por zonas tensionadas al amparo de la Ley de Vivienda. En Madrid, en cambio, la bajada del stock de alquiler habitual desde 2019 ha sido menos pronunciada: de un 59%.

Mientras, las familias que demandan una vivienda para alquilar se ha disparado más de un 260% entre el primer trimestre de 2020 y el primer trimestre de 2024, cuando Idealista ofrece los primeros datos de demanda relativa. En cambio, en ese tiempo, se ha registrado un incremento del stock de arrendamiento de temporada de un 182% y de hasta un 93,5% para los pisos compartidos, un auge que se ha visto impulsado por tope al alquiler habitual de la Ley de Vivienda.

En consecuencia, la cifra de interesados por oferta de alquiler residencial se ha disparado. Los anuncios de viviendas en alquiler publicados en Idealista en el primer trimestre de 2024 recibieron una media de 27 contactos antes de darse de baja, mientras que en el mismo periodo de 2020 recibían de media siete contactos, justo antes de la pandemia.

Para Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, los datos el informe "dejan al descubierto que ninguna de las medidas en materia de alquiler que se han adoptado en los últimos años ha funcionado, a pesar de ser éste un tema muy relevante en la agenda política". "En Barcelona, donde además de las políticas nacionales se ha implantado por segunda vez el control de precios -control de precios en 60 municipios a finales de 2020 que fue derogado por el Constitucional en marzo de 2022-, la situación es aún más complicada, ya que los topes a las rentas solo han logrado empeorar la situación en el que se encuentra el mercado del alquiler de la ciudad y aumentar la ansiedad y frustración de las familias que necesitan una vivienda en alquiler", advierte el portavoz de Idealista.

No obstante, en el último año, la presión de la demanda y la caída del stock han empujado los precios del alquiler al alza en Madrid, más que en Barcelona. El precio medio de los arrendamientos en la capital ha subido un 17,1% en el último año a cierre de mayo, frente al 16,1% de Barcelona, y ambas ciudades están en precios récord, como otras 29 capitales.

El stock de alquiler permanente ha caído un 24% en el primer trimestre, nueve puntos más que la capital catalana (-15%), como la media nacional. En contraste, la oferta de arrendamientos de temporada ha crecido un 56% en Madrid, frente al 53% de Barcelona en el último año. Lo mismo pasa con el oferta de pisos compartidos. Los anuncios por habitaciones han aumentado más en Madrid (52%) que en Barcelona (50%)

"En un momento crítico como el que se vive actualmente en los grandes mercados españoles se hace necesario un giro de 180 grados en las políticas de vivienda, que logre reequilibrar las relaciones entre propietarios e inquilinos y consiga aflorar un volumen importante de nueva oferta que pueda revertir la peligrosísima tendencia en la que los alquileres se han instalado en los últimos cinco años", agrega Iñareta.