Barcelona ya aplica el índice para frenar el alquiler... pero podría no cumplir los requisitos de área tensionada

Desde el pasado sábado día 16, Cataluña aplica el índice de precios de referencia del Ministerio de Vivienda para frenar los alquileres en 140 municipios donde vive el 80% de su población, entre los que se incluye su capital, Barcelona. Sin embargo, con los datos oficiales en la mano, puede que muchas de estas localidades no cumplan con los requisitos necesarios para aplicar la medida. Así lo creen al menos desde el portal inmobiliario idealista.

Según un análisis realizado por el "marketplace" inmobiliario más importante de España, ni Barcelona ni otras 17 ciudades catalanas que son ya objeto de tales límites cumplirían con los requisitos para su aplicación si se tira de estadísticas oficiales.

La Ley de Vivienda marca dos requisitos para que un municipio pueda ser considerado tensionado (con cumplir uno de ellos es suficiente) y, por lo tanto, se pueda aplicar el índice para frenar los alquileres si así lo solicita la comunidad autónoma: que la tasa de esfuerzo familiar para el pago de la vivienda, incluidos suministros, supere el 30% de los ingresos o que el precio haya crecido tres puntos más que el IPC durante los últimos cinco años.

En el caso de Barcelona, idealista asegura que utilizando los precios de alquiler ofrecidos por el Ministerio de Vivienda, los ingresos familiares según el Instituto Nacional de Estadística (INE) y una estimación del consumo energético de Competencia (CNMC), la tasa de esfuerzo que realizan las familias en alquiler es del 27%, tres puntos por debajo del límite marcado.

En el caso de la variación del precio en los cinco años previos, en 2018 Vivienda ofrece un valor mediano por vivienda de 725 euros, que ha crecido hasta los 830 euros en 2022, lo que ofrece un incremento del 14,5% en este tiempo, por debajo del 15% (11,97% del IPC en Cataluña durante los últimos cinco años más 3 puntos) que marcaría el mínimo para ser zona tensionada.

Idealista considera que si la Generalitat de Cataluña aplicase la variación por metro cuadrado, sí se supera por la mínima ese límite, alcanzando el 15,7%. "En cualquier caso, las divergencias entre una medición y otra, con una tasa de esfuerzo por debajo de la recomendada no invitan a que sea el lugar propicio para aplicar una medida tan dura (y perniciosa para el mercado y las familias que necesitan una vivienda en alquiler)", aseguran desde idealista.

Datos de la plataforma

Lo paradójico de la situación de Barcelona es que, como aseguran desde idealista, la realidad del mercado, utilizando sus datos, demuestra que la ciudad sí supera, de largo, los umbrales marcados por la Ley de Vivienda. La tasa de esfuerzo familiar para alquilar una vivienda en Barcelona incluidos los suministros, según idealista, fue del 47,5% a cierre de 2023, mientras que los precios se incrementaron un 28,6% en la ciudad en los últimos cinco años (desde enero a 2020 a enero de 2024), en un tiempo en el que el IPC en Cataluña se situó en el 15,74%.

Además de en la capital catalana, idealista destaca que son 17 los municipios donde, según la estadística oficial, no se cumple ninguno de los requisitos de esfuerzo y evolución de precio, pero que han sido declarados como tensionados por la Generalitat. Se trata de las localidades de Figueras, Valls, Lloret de Mar, Tortosa, Ripoll, Cambrils, Guissona, Balaguer, Tortosa, Torrelles de Llobregat, Falset, Roquetes, Tremp, Sort, Palafolls, Montgat, Parets del Vallès y Esparraguera, que ha dejado el metro cuadrado justo en el límite de poder ser considerado tensionado. Utilizando la métrica por metro cuadrado el número de municipios que no cumplen se reduce a seis: Guissona, Roquetes, Vallirana, Figueras, Alella y Balaguer.

El índice de referencia creado por Vivienda es un rango de precios que se fija a partir de una serie de características de la vivienda tales como la superficie, el estado conservación, si tiene ascensor o no, aparcamiento, año de construcción, zonas comunes y otras características. Cuando el propietario de una vivienda en alquiler de un área tensionada sea un gran tenedor -persona física o jurídica con diez o más viviendas, o cinco si lo decide así la comunidad autónoma de turno-, a la hora de renovar el contrato, no sólo deberá tener en cuenta el anterior sino también el índice de referencia y establecer en la renovación el precio más bajo.