La vivienda es, para la inmensa mayoría de familias españolas, la compra más importante que van a realizar en su vida. Y no sólo porque probablemente determinará muchos de los aspectos de la misma sino también porque la propia inversión que requiere será seguramente la más elevada que hagan. Por eso mismo, se convertirá para la mayoría de ellas en el principal activo de su patrimonio. Pero en los últimos años, las dificultades para acceder a un hogar en propiedad están devorando esa fuente de riqueza para los hogares españoles.

Como describe el informe "La tenencia de vivienda y deuda hipotecaria de las familias españolas en los últimos veinte años" de Esade, un hecho estilizado en cuanto a la situación financiera de las familias españolas es que los activos reales constituyen gran parte de sus activos totales. En media, un 83% en el periodo 2002-2022. A su vez, la vivienda principal es el activo más importante de los hogares (50% en media en ese periodo).

La importancia relativa de la vivienda principal en el patrimonio de los hogares, añade, está asociada a "la alta tasa de propiedad observada históricamente en nuestro país, la cual se encuentra además entre las mayores de la eurozona (junto a Italia o Portugal)". En concreto, el análisis afirma que, según datos del Banco de España, entre 2002 y 2011, más del 80% de los hogares de la población eran propietarios o poseedores de su vivienda principal.

Tasas relativamente elevadas, de entorno al 70%, se observan también en este periodo para los hogares en los niveles inferiores de renta o los hogares con cabeza de familia1 más jóvenes (menores de 45 años), según añade.

Sin embargo, Esade advierte de que, desde 2011, "el peso relativo de los activos reales, y de la vivienda principal en particular, ha ido reduciéndose progresivamente. Mientras que los activos reales han pasado de representar un 87% en el total del patrimonio de los hogares en 2002 a un 79% en 2022, la importancia relativa de la vivienda principal en la cartera de activos se ha reducido del 59% al 42%".

Menos propietarios

El descenso en el peso relativo de la vivienda principal en los activos de las familias está explicado principalmente por la caída continuada que se observa desde 2011 en la tasa de propiedad de la vivienda, la cual se ha reducido en 11 puntos porcentuales, hasta llegar al 72% en 2022, detalla Esade. Esto supone que más de dos millones de hogares ya no tienen vivienda en propiedad, lo que merma de forma muy notable su riqueza.

Los más afectados por esta pérdida de propiedad son según el análisis de Esade los jóvenes. Así, mientras que para los hogares por encima de 55 años y con mayores niveles de renta la tasa de propiedad se ha mantenido en niveles altos y estables durante todo el periodo, el porcentaje de hogares propietarios entre los menores de 35 años se ha reducido entre 2011 y 2022 en 37 puntos porcentuales, del 69% al 32%.

Desde una perspectiva temporal más amplia, el "think tank" también observa "tendencias decrecientes similares para los hogares cuyo cabeza de familia tiene entre 35 y 54 años y los hogares en la parte baja de la distribución de la renta y de la riqueza", para los que observa caídas ya desde 2008.

Dificultades de acceso

Este retroceso de la propiedad entre los hogares más jóvenes tiene que ver, según Esade, con el contexto de crisis financiera acaecida entre 2011 y 2014, con aumentos importantes en las tasas de desempleo y caídas en los ingresos laborales, las cuales fueron sustancialmente mayores entre los jóvenes y los individuos menos cualificados.

A esto, añade, "hay que unir unas condiciones para el acceso al crédito hipotecario más restrictivas, impuestas por una política macroprudencial más estricta y la reestructuración del sector bancario".

Estos dos factores, prosigue, se asocian a "unas mayores dificultades para acceder a una hipoteca, así como para alcanzar el ahorro mínimo necesario para la entrada de una vivienda".

En los últimos años, los mayores precios de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, han limitado también la capacidad de ahorro de los hogares y condicionado su proceso de acumulación de riqueza a lo largo del ciclo vital.