Quién regula los precios del alquiler en España: ¿el Gobierno central o las comunidades autónomas?

El precio de la vivienda se ha convertido en un asunto de Estado en los últimos días. Los españoles no pueden costearse el alto precio de vivir de alquiler en una vivienda por la que pagan un precio desorbitado que les acaban dejando sin dinero para llegar a final de mes.

En los últimos días se han ido conociendo informaciones que han aumentado todavía más la preocupación y el descontento de los españoles. Sobre todo después de que la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, declarase la semana pasada en una entrevista con Cadena SER que pedía "solidaridad" a los propietarios para bajar los alquileres, algo que causó innumerables reacciones en la política y en sociedad al entenderse que se está llevando a cabo una política de pasividad y no de actuación.

Bien es cierto que el Ejecutivo de Pedro Sánchez ha intentado intervenir para poner solución al problema de la vivienda, sobre todo con la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda el pasado 2023, cuyo objetivo de regular la ayuda a prestar a aquellos colectivos con más dificultades de acceso a la vivienda.

Sin embargo, en diversas zonas "tensionadas" del territorio español, como por ejemplo en la Comunidad de Madrid, la legislación no se ha puesto en funcionamiento, ya que las competencias en materia de Vivienda son única y exclusivamente de los gobiernos autonómicos y no de la Administración central, por lo que es cada Ejecutivo autonómico el que decide si implementarla o no.

Además, es importante destacar el ultimátum que el dio Ejecutivo el pasado jueves al anunciar que reducirá la financiación estatal a las comunidades autónomas "insumisas" con la Ley de Vivienda que no la apliquen en sus territorios, haciendo especial alusión a la Comunidad de Madrid y, sobre todo, a su presidenta, Isabel Díaz Ayuso.

Vivienda, una competencia de las comunidades autónomas

El artículo 148 de la Constitución Española establece en su apartado 1.3 que las comunidades autónomas tienen competencias exclusivas en "ordenación del territorio, urbanismo y vivienda". De esta manera, este artículo de la Carta Magna regula todas aquellas cuestiones que las distintas autonomías pueden asumir y que, en su mayoría, asumen íntegramente, tal y como se detalla en sus correspondientes Estatutos de Autonomía.

Por el contrario, es el artículo 149 de la Constitución el que regula las competencias exclusivas del Estado central, entre las que se encuentran Defensa, Justicia o Inmigración, entre otras muchas, pero bajo ningún concepto lo relativo a la vivienda.

De esta manera, la Carta Magna, como ley suprema del Estado español, especifica en su artículo 148 CE que todo lo relativo a la vivienda es competencia de las comunidades autónomas, por lo que el Ejecutivo central no puede tomar cartas en el asunto, más allá de ofrecer una legislación a las autonomías para que, si así lo desean, la implementen en sus territorios.

¿Cuál es ese límite máximo precio de los alquileres?

La legislación vigente en la actualidad, tras la publicación de dicha norma en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado 25 de mayo de 2023, establece un incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024. Además, dicha normativa decreta que a partir de 2025 se introducirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual, en sustitución del IPC, que evite incrementos desproporcionados en la renta.

De esta manera, un alquiler que en el año 2023 fuese de 700 euros, este 2024 no podrá ser superior al 3%, es decir, el arrendador no podrá cobrar más de 721 euros mensuales. De lo contrario, el arrendador estaría incurriendo en un delito en aquellas comunidades autónomasdonde se aplique dicha normativa, ya que las competencias en materia de vivienda corresponden a las autonomías.

No obstante, es importante remarcar que si el arrendador quiere subir el alquiler a sus inquilinos, deberá hacer con un mínimo de un mes de antelación, tal y como establece la normativa. En caso contrario, hay que tener claro que el casero no podrá implementar la medida y, por tanto, no podrá subir el precio del alquiler de manera legal.

¿Cómo funciona el límite del precio del alquiler?

Los precios del alquiler se regulan a través del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), más conocido comoÍndice de Precios de Referencia. Este es una base de datos pública de contratos de alquiler que, a modo de referencia, ofrece información a los arrendadores y arrendatarios para la fijación del precio del alquiler en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.

De esta manera, el Índice facilita una horquilla de precios entre la que debería oscilar el mercado para una vivienda en una zona especificada y con unas características determinadas, sobre todo en aquellas zonas que define como "tensionadas", que son aquellas en las que se ha producido un incremento sostenido en los precios de los alquileres en los últimos años, como, por ejemplo, en numerosas zonas y municipios de la Comunidad de Madrid.

Así, estos precios del alquiler solo se regulan en aquellas comunidades autónomas en las que se haya adoptado esta medida aprobada por el Gobierno central, por lo que será al inicio de cada año cuando se puede actualizar.

¿Quiénes son grandes tenedores y quienes son pequeños propietarios?

La Ley de Vivienda aprobada el pasado 2023 reguló, entre otros, la distinción entre los grandes tenedores y los pequeños propietarios de vivienda. En este sentido, según la normativa, un gran tenedor de vivienda es aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.

Además, también se considera gran tenedor a aquella persona, ya bien sea física o jurídica, que posea en propiedad cinco inmuebles o más, si estos están ubicados en zonas declaradas como tensionadas por la comunidad autónoma correspondiente.

Así, a diferencia de los grandes tenedores, los pequeños propietarios son aquellos que cuentan con menos de diez viviendas en su patrimonio, o cinco si se encuentran en zonas donde la demanda supera la oferta.

Cataluña, la única comunidad autónoma que aplica la normativa

La Ley por el Derecho a la Vivienda, que regula los precios del mercado del alquiler de vivienda, se aprobó el pasado año con los votos a favor del PSOE, Unidas Podemos, ERC, Bildu, Más País, Compromís, PRC y Teruel Existe, pese a que el PP, Vox, Cs, PNV y Junts votaron en contra.

De esta manera, al ser todo lo relativo a la Vivienda una competencia exclusiva de las comunidades autónomas, el Ejecutivo central no puede obligar a los Gobiernos autonómicos a implementar esta medida. Así, tal y como afirma el digital 'Maldita.es', la única comunidad autónoma que aplica esta ley de tope al precio de los alquileres es Cataluña, donde el precio medio por metro cuadrado en alquiler es de 17 euros.