La ley de vivienda puede reducir un 11,4% los pisos de alquiler en Andalucía

Hace tres años, en plena pandemia, alquilar un piso de dos habitaciones en el Aljarafe sevillano salía a partir de los 500 euros. Actualmente, una vivienda similar, sin zonas comunes, piscina, trastero ni garaje en un barrio obrero de San Juan de Aznalfarache se oferta en los portales por 750 euros con wifi incluido y 850 con agua y luz. ¿Qué ha pasado entre medias de esa subida del 40%? Los intentos del Gobierno de «regular» el alquiler, la subida de la inflación, y con ella del euríbor ,y una aparente mejora económica tras la pandemia. Podemos Andalucía presentará en todas las instituciones en las que tiene representación mociones para pedir al Gobierno andaluz que «agilice los procedimientos que permitan a los municipios declarar zonas tensionadas», según la secretaria institucional del partido morado en Andalucía, Alejandra Durán. Para el partido morado, miembro de la coalición de Gobierno, el incremento del precio de la vivienda y la subida abusiva de los alquileres supone un 30% o más de los ingresos del hogar «en zonas tensionadas» lo que requiere de «medidas urgentes por parte de las administraciones públicas». Según alerta el sector inmobiliario, la nueva ley de vivienda puede reducir la oferta, ya de por sí reducida, del alquiler en la comunidad un 11,4%, informó Tecnocasa.

A la inseguridad que generan las reformas políticas –como la obligatoriedad de que el inquilino permanezca cinco años en el piso– que se anuncian para frenar a los «fondos buitre», pero que en la práctica afectan a los pequeños propietarios, se ha unido la subida del euríbor. Todo ello ha generado un «efecto mariposa»: el propietario sufre un aumento de la hipoteca de alrededor de 150 euros al mes, por lo que, ante la imposibilidad por ley de subir el alquiler más allá del 2% aunque la inflación esté en dos dígitos, opta por vender el activo con el inquilino dentro si no ha cumplido el contrato o fuera si ha expirado o hay acuerdo. A continuación, el piso queda en venta en el mercado y se estanca varios meses con diferentes rebajas hasta que llega un comprador al que se le concede el crédito. Entretanto, el inquilino, si ha optado por salir del primer inmueble no encuentra nada en el mercado a un precio similar y tiene que hipotecarse, si puede, o alquiler por un porcentaje exponencialmente superior. Según el CIS, la vivienda vuelve a estar en los niveles de 2009, en plena crisis del ladrillo, entre las preocupaciones de los españoles.

En lo que se refiere a compraventa, los precios han sufrido una escalada en estos tres años que se está moderando en los últimos meses ante el estancamiento del mercado debido a la imposibilidad para acceder a los créditos con los intereses en torno al 4% cuando estaba al 0,8% hace apenas un ejercicio. Esta situación ha convertido al comprador extranjero en un valor seguro, acaparando casi el 20% de las compraventas.

El portal inmobiliario Idealista recoge, a fecha de ayer, 15.798 viviendas en alquiler en Andalucía. La más barata, un estudio en un bajo sin ascensor de 40 metros cuadrados en Campofrío y el más caro un chalet en Marbella de 2.500 metros cuadrados a razón de 125.000 euros al mes. La inseguridad jurídica (79,2%), las actualizaciones de la renta por debajo del IPC (11,1%) y el límite a las rentas en las zonas tensionadas (9,7%) podrían llevar a muchos propietarios andaluces a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler y buscar otras opciones de negocio, según alerta el sector. Esto supondría la desaparición de más 27.600 viviendas que actualmente están alquiladas, o lo que es lo mismo, la oferta de alquiler en Andalucía se reduciría un 11,4%, según el informe «Análisis del mercado de la vivienda en Andalucía», elaborado con la información de las operaciones de intermediación inmobiliaria y financiera realizadas por las oficinas del Grupo Tecnocasa en la comunidad. Una vez finalizado el contrato de alquiler vigente, un 5,5% de propietarios andaluces se plantea la venta dela vivienda, mientras que un 5,9% baraja otras opciones como el arrendamiento para uso distinto al de vivienda.

Granada es la ciudad donde bajaría más la oferta de alquiler, un 22,8%; seguida de Cádiz y Córdoba, ambas con una disminución de un 19%. La menos afectada sería Huelva con un -2,5%.

La provincia andaluza más dinámica es Málaga (3,96), seguida de Almería (3,79). Las menos dinámicas son Córdoba (2,41) y Jaén (1,91). En compraventa de segunda mano, las poblaciones (con un parque de viviendas superior a 20.000 unidades) más dinámicas son: Vera, Mijas y Estepona. Por su parte, en obra nueva destacan Dos Hermanas, Vélez Málaga y Motril.

El precio del alquiler en Málaga continúa desbocado y supera los 1.100 euros para una vivienda de 80 m2. La cuota media del alquiler en la provincia malagueña está en 1.233 euros, muy por encima del salario mínimo interprofesional de 1.080, según el informe II Solvia Market View 2023. Málaga sigue liderando el mercado inmobiliario en Andalucía con un aumento del 3,9% durante el último trimestre y el metro cuadrado de vivienda en compra en 2.353 euros, tan solo superada por los incrementos de las provincias de Sevilla (5,9% y 1.210€/m2), Huelva (5,8% y 1.116 €/m2) y Cádiz (5,6% y 1.439 €/m2). Según este mismo informe, en relación al alquiler, Málaga lidera el precio con una subida del 12,9% y 13,70 €/m2/mes, seguida de Granada (8,9% y 8,65 euros/m2/mes), Almería (7,7% y 8,14 euros/m2/mes), Cádiz (7,1% y 10,20 euros/m2/mes), Córdoba (6,2% y 7,28 euros/m2/mes), Sevilla (4,8% y 9,58 euros/m2/mes), Jaén (4,6% y 5,01 euros/m2/mes) y Huelva (4,4% y 9,54 €/m2/mes). Según el Informe de Vivienda Gesvalt en el segundo trimestre 2023 el precio de la vivienda aumentó un 7,8% en Andalucía.

Respecto a los precios de las viviendas en alquiler, el crecimiento interanual en Andalucía ha sido del 10,1% y lo que sitúa un precio medio de 9,89 €/m2/mes.

Según el informe de Tecnocasa, el precio de compraventa de vivienda usada en Andalucía se modera en el último año, con una variación interanual del 1,7%. Sin embargo, se aprecian importantes variaciones según la capital de provincia. Así, mientras que en Granada y Sevilla el precio baja, con una disminución del 5,85% y del 4,91%, respectivamente; en el resto de las ciudades sube, con Málaga mostrando la máxima subida interanual, del 8,84%.

El metro cuadrado más alto se encuentra en Cádiz (2.104€), seguida de Málaga (1.920€) y Sevilla (1.357€). El más bajo está en Almería (990€) y Jaén (772€). Se observa una caída de casi el 5% en Sevilla y de casi el 6% en Granada. Por contra, Málaga experimenta un aumento de casi un 9%; Almería, de casi un 6%; Huelva, un 5,41%; Cádiz, 1,76%; Córdoba, cerca del 3,5%; y Jaén, 2,19%. Por su parte, el precio del alquiler en la ciudad de Sevilla sube un 8,4% en tasa interanual, lo que sitúa el metro cuadrado en 10,5€.

Actualmente, la negociación del precio de compra, es decir, la rebaja sobre el precio inicial de salida del inmueble al mercado se sitúa de media en el 9% en Andalucía, con poblaciones destacadas como Linares, con una rebaja del 18,3% sobre el precio inicial, y Jaén, con una rebaja del 14,3%, según el informe Análisis del mercado de la vivienda en Andalucía, elaborado con la información de las operaciones de intermediación inmobiliaria y financiera realizadas por las oficinas del Grupo Tecnocasa en la Comunidad.

Jesús Jiménez, responsable del Grupo Tecnocasa en Andalucía, señala que en Sevilla, Málaga, Granada y Córdoba "la franja de precios más vendida este año ha sido la de viviendas de entre 75.000€ y 150.000 euros". En Almería, Jaén y Huelva, han destacado las viviendas de 75.000€ o menos. Mientras que en Cádiz han predominado las de entre 150.000€ y 225.000€.

La vivienda tipo vendida en Andalucía tiene una superficie media de entre 60 y 80 metros cuadrados en todas las capitales, a excepción de Jaén, donde se adquieren viviendas de un mayor tamaño (80-100 metros cuadrados útiles de media).