Intervenir el precio del alquiler, una medida plagada de riesgos

De entre las medidas acordadas por el PSOE y Podemos para investir a Pedro Sánchez presidente del Gobierno sobresale, en el aspecto económico, la intervención del precio del alquiler. Al final, la formación morada ha arrancado a los socialistas una de sus grandes reivindicaciones en la materia para que Sánchez siga en La Moncloa. Según su teoría, la medida permitirá acceder a una vivienda a precios razonables a muchos demandantes ahora excluidos por el elevado coste de los arrendamientos. Pero los expertos llevan tiempo advirtiendo de que la forma más efectiva de bajar precios es aumentar la oferta, no intervenir el mercado. Cualquier control, sostienen, tiene efectos nocivos, como han demostrado experiencias como las de Suecia o EE UU.

El catedrático de Economía Aplicada en la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) Miguel Ángel López García, en su estudio «Vivienda y política pública: objetivos e instrumentos», desgrana varios efectos negativos que tuvo la intervención del mercado en EE UU. Para empezar, asegura que se reduciría el gasto en mantenimiento de las viviendas sujetas a control. «Esta reducción es el resultado natural de la limitación en los alquileres, y así de los beneficios, derivados de las viviendas de alquiler. Esto apuntará a un deterioro progresivo de la calidad de las viviendas ya construidas», asegura el estudio. Esto ya ocurrió con el parque de viviendas de renta antigua, añade José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Inversores

López García también asegura que «es de esperar que los controles de alquileres reduzcan los incentivos a invertir en nuevas viviendas destinadas al alquiler». A largo plazo, explica, «elimina los incentivos a construir nueva vivienda de alquiler al mantener los alquileres, y así los beneficios, por debajo de los niveles de mercado». Zurdo advierte de que a las socimis, sociedades que invierten en activos para luego alquilarlos, no les saldrán rentables las operaciones con las restricciones. También, alerta este experto, «desincentivaría la actual adquisición de viviendas por particulares para rentabilizarlas destinándolas al alquiler»,

El efecto desincentivador puede darse incluso en viviendas que hayan quedado fuera de cualquier control. La razón, asegura el trabajo del profesor García López, es que, a pesar de esa exención, «los oferentes potenciales pueden muy bien pensar que los reguladores pueden en el futuro extender el control a sus unidades de vivienda».

Tampoco está claro que la intervención del mercado logre su objetivo primordial, reducir los precios. Al contrario, Zurdo asegura que en los países que han tomado esta decisión «las rentas no han bajado y se han mantenido los precios altos». El directivo de la Agencia Negociadora explica que resulta muy difícil elaborar un índice de precios, la base para intervenir los alquileres, debido a la disparidad de las viviendas hasta de un mismo edificio en función de su altura, estado u orientación. Esto, afirma, ha dado lugar a que «en algunos casos, la renta obtenida de aplicar los criterios de intervención haya sido incluso superior a la renta de mercado de las viviendas libres de la zona».

Otra de las consecuencias negativas de intervenir los alquileres es que abre la puerta a pagos en negro e, incluso, comportamientos discrimintarios. En presencia de largas colas para acceder a viviendas controladas, «los propietarios pueden realizar prácticas abiertamente discriminatorias y seleccionar a sus inquilinos por razones ajenas al precio a pagar, incluyendo el nivel de renta, la raza, la religión, los hábitos de vida e incluso la orientación sexual», afirma el estudio del profesor a la UAB. Y una vez más, añade, cuando el precio no raciona la demanda, «es de esperar que resulte necesario» efectuar pagos adicionales al alquiler en forma del «dinero de la llave». Así, aunque el control de alquileres puede distorsionar el funcionamiento del mercado privado de vivienda, éste puede encontrar formas, si bien imperfectas, de seguir funcionando. La evidencia informal apunta a la existencia de sobornos y pagos laterales como algo en absoluto inusual para asegurarse una vivienda en presencia de control de alquileres», advierte. En Suecia, donde el mercado está intervenido, las listas de espera para acceder a un piso de precio regulado llegan a los 20 años, asegura Zurdo, que añade que la oferta es más escasa y hay más dinero negro en el sector.