El vía crucis de vender piso en plena epidemia

El mercado inmobiliario español mira hacia Hong Kong. En concreto a los meses que transcurrieron en 2003 durante el brote de SARS que colocó a la ciudad autónoma china como epicentro de aquella epidemia. El sector se aferra a la perfecta curva en "V" que se produjo entre el bache producido en febrero y junio, y la posterior recuperación hasta volver, en el mes de octubre, a su trayectoria anterior. Los modelos matemáticos apuntan a que las fases del Covis-19 serán parecidas o incluso más reducidas siempre que no se produzcan rebrotes y el regreso a la actividad se haga de forma ordenada. Los más optimistas auguran que el parón será de apenas dos meses y que no supondrá un desplome de los precios. En un reciente encuentro virtual de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC) y el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona se estimaron en 80.000 las operaciones que se verán afectadas por la paralización prácticamente total de la actividad inmobiliaria durante dos meses sobre un total de 500.000 compraventas registradas en 2019, unas 40.000 mensuales. Sin embargo, como en muchos otros sectores como la hostelería o el turismo el frenazo ha sido más acusado en el ladrillo. Aunque los datos oficiales no reflejan aún la inactividad ni la nula demanda, que está tirando de los precios para tratar de mover el mercado, la incertidumbre ha congelado las operaciones y ya comienzan a aparecer los primeros síntomas que apuntan a una caída de los precios. Según el informe trimestral de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de marzo de 2020 fue de 1.690 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una caída del -1,25% frente a diciembre de 2019. “La tendencia hacia la contención que lleva caracterizando a los precios de la vivienda desde hace unos meses podría verse agravada por la crisis sanitaria que estamos viviendo en España debido al coronavirus”, afirma Ferran Font, difrector de Estudios de pisos.com. "Es evidente que el estado de alarma tiene la compraventa paralizada; el impacto en los precios variará en la medida que se alargue esta situación excepcional”, añade.

La caída no fue homogénea como no lo es el mercado ni la expansión del virus, pero fue por ejemplo mayor en Madrid, con un descenso del 2,28% en el primer trimestre. Andalucía (-3,19%) y Castilla-La Mancha (-2,37%), dos regiones muy golpeadas por el Covid-19, acusaron los mayores descensos.

Respecto al alquiler, la variación trimestral fue de apenas un -0,1% y un -2,9% en su variación interanual, situando su precio en 1.844 €/m2 en marzo, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. El portal aún confía en que 2020 va a ser un año de contención de precios, propio de la estabilización que llevamos meses registrando. La caída interanual (-2,9%) está muy alineada con la variación interanual registrada durante los últimos meses.

La salida paulatina del confinamiento por el estado de alarma “reflejará las bajadas de las rentas que de facto ya se están negociando” entre propietarios e inquilinos y un “más que probable éxodo” del centro de las grandes ciudades a sus periferias, según Idealista. El jefe de Estudios de esta web inmobiliaria, Fernando Encinar, vaticina bajadas de precios cuando termine el confinamiento, así como un cambio en las preferencias de los inquilinos.

A su favor, el sector tiene que el pico de la epidemia llega en el momento del año de menor movimiento y que la recuperación podría coincidir con el de mayor concentración de actividad. Aunque las compraventas se verán afectadas por la caída de rentas que vaticina un desplome del PIB cercano al 10% en la fase más dura del virus y, por consiguiente, un ajuste del precio de las viviendas en parecidos términos, los expertos auguran que el mercado irá parejo al cierre anual del PIB. Así, la recuperación en el tramo final del año podría marcar la tendencia. Si finalmente el PIB cae un 2%, el ajuste del mercado inmobiliario será menor de lo esperado. En cualquier caso, los agentes inmobiliarios no son partidarios de “tirar los precios” y sí de realizar pequeños retoques vinculados a la actividad económica en función de las necesidades de venta.