PSOE y Podemos han acordado limitar el incremento del precio de los alquileres en aquellas zonas donde se considere que los precios están «tensionados». Se sabe que quieren tener la regulación lista para comienzos del año que viene y que la herramienta sobre la que pivotará la medida es el Sistema de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda desarrollado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Pero sigue habiendo detalles importantes sin definir. Algunos de tal enjundia como a quién afectaría la medida. El Gobierno estaría sopesando la posibilidad de que la limitación pudiera afectar sólo a grandes tenedores de vivienda. Si fuera así, su efecto sería mínimo a efectos prácticos sobre el mercado del alquiler.

Aunque no hay una estadística oficial, Javier García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada y uno de los grandes expertos en materia inmobiliaria del país, calcula que el parque de viviendas en alquiler en manos de grandes tenedores -ya sean socimis, «servicers» inmobiliarios u otras sociedades- apenas representa el 5% del total existente en el país, según aseguró ayer en las jornadas «El control de los precios de los alquileres como medida de política de vivienda» organizadas por el Consejo General de Economistas de España. Un dato, según Montalvo, ilustra por dónde va el mercado a falta de una estadística oficial homogénea. En la declaración de la renta, 2,3 millones de personas reconocen recibir rendimientos de alquileres, lo que da idea de la importante magnitud del número de propietarios que hay en España.

«Aquí no hay grandes tenedores. La mayoría son pequeños propietarios», le secundó Joan Ràfols, presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona y ex director general de Vivienda de la Generalitat de Cataluña. En la ciudad de Barcelona, abundó Ràfols, sólo hay tres sociedades que controlen más de 1.000 viviendas en alquiler de un parque total de más de 250.000. Y dos, añadió, son de titularidad pública. Además, sólo en Cataluña, hay 400.000 propietarios y 700.000 viviendas en alquiler, lo que da idea de los atomizado que está el sector, según Ràfols.

¿Tendría sentido entonces focalizar el control de los precios sólo en estos grandes propiedades? A decir de estos dos expertos, no. Ràfols aseguró que en ciudades como Berlín, donde hay una empresa que gestiona más de 100.000 viviendas en alquiler y otras tres o cuatro tienen en cartera más de 40.000, es evidente que tienen un importante peso que puede condicionar los precios. Pero no ocurre lo mismo en España con su abundante número de propietarios.

Decisión política

«Que [el control del alquiler] no afecte a los pequeños [propietarios] es una medida que más que económico, tiene un sentido político porque obviamente hay muchos más electores. El impacto político de afectar a la gran masa de pequeños propietarios probablemente es lo que alguien quiere evitar», explicó Ràfols. «El motivo fundamental para focalizarse en los grandes tenedores es no enfrentarse electoralmente al 95% de los propietarios que tienen una o dos viviendas. Esto es evidente. Hay que buscar algún tipo de malo de la película, que, en este caso, es el gran tenedor a pesar de que tenga un parque relativamente pequeño», le secundó Montalvo.

La embestida contra los grandes tenedores, además, tiene según Ràfols otra derivada nociva para el sector. En su opinión, los grandes grupos y los grandes fondos son los únicos que, en este momento, pueden ayudar a incrementar el parque público de viviendas en alquiler «porque son los únicos que tienen capacidad inversora».

Montalvo y Ràfols no creen que el problema de la vivienda en alquiler en España pueda arreglarse con «soluciones mágicas» como la de intervenir los precios. «El problema de accesibilidad a la vivienda no se puede resolver de un día para otro; es necesario mantener una política de vivienda orientada adecuadamente, coherente en el tiempo y con suficiente financiación», aseguró Montalvo, que apuesta por construir un parque público de alquiler aunque lleve tiempo. En la misma línea, Ràfols considera que «es hora de que las administraciones tengan un papel mucho más activo asignando fondos a la promoción de vivienda asequible, al incremento del parque público de vivienda». A corto plazo, su apuesta pasa por subvenciones directas para los más necesitados. Una política en la que coincide con la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval). Su presidente, Joan Clos, propuso ayer crear un fondo de 700 millones de euros para reducir la tasa de esfuerzo de pago del alquiler de las familias con menos recursos. Clos cree que este tipo de ayudas impulsarían la colaboración público-privada y «animaría a los operadores privados a construir vivienda pública». El exalcalde de Barcelona subrayó que la colaboración público-privada es «la solución» para la construcción de vivienda en alquiler. «Hay que contar con el sector privado y hay que cambiar el rumbo de la política española», dijo en un desayuno de Nueva Economía Forum.