Donación o venta de vivienda entre padres e hijos: ¿qué es mejor?

Cuando unos padres se plantean traspasar la propiedad de una vivienda a un hijo, siempre surge la duda de qué opción de las dos resulta mejor, la donación o la venta. O, para ser más exactos, más barata. Para averiguarlo, es necesario hacer muchos números. La web inmobiliaria idealista los ha hecho y sus conclusiones son las que siguen.

Cuánto hay que pagar por una donación

En el caso de los padres, deben liquidar en el Impuesto de la Renta (IRPF) la correspondiente ganancia patrimonial, como si de una compraventa se tratase. Esto es así porque las donaciones tributan en la declaración de la renta. Y es el donante (los padres), no quien recibe la donación (los hijos), quien debe liquidarlo. En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante a los tipos del 19%-26%, en función del importe del beneficio obtenido. Con efectos desde el 1 de enero de 2021, éstos son los nuevos tipos de las ganancias patrimoniales: los primeros 6.000 euros de ganancia, al 19%; los siguientes 44.000 euros (hasta 50.000), al 21%; los siguientes 150.000 euros (hasta 200.000), al 23%; y el resto de ganancia (a partir de 200.000), al 26%.

Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF. No obstante, es una cuestión jurídica todavía en discusión.

En el caso de los hijos, deben pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). El importe depende de factores como el valor del bien o la comunidad autónoma donde se encuentre ubicado. En la mayoría de comunidades hay bonificaciones: del 99%, del 75%... pero en otras, no existen. También deberá pagar la plusvalía municipal, que depende de cada ayuntamiento.

Qué pasa si se hace una donación dineraria

El padre que entregue dinero a un hijo para la compra de su vivienda habitual debe saber que el hijo deberá pagar el Impuesto de Donaciones, que tiene importantes ventajas fiscales en función de la comunidad autónoma donde resida el donatario (donde haya pasado más días en los últimos cinco años anteriores a la donación). Pero para disfrutar de los beneficios fiscales del Impuesto de Donaciones es necesario cumplir una serie de requisitos, establecidos por cada comunidad autónoma. Uno de ellos suele ser que la donación se formalice en escritura pública. En caso de prestar dinero para la compra de casa, entonces hay que tener claro que debe quedar formalizado por escrito. El préstamo tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque está exento. Y para ello, hay que presentar la autoliquidación del impuesto (modelo 600) donde debe constar la exención.

Impuestos en caso de compraventa

En el caso de que se opte por una compraventa, los impuestos a pagar por los padres son similares que en el caso de las donaciones: deben liquidar el IRPF pero, en este caso, deben asumir la plusvalía municipal.

Para los compradores, los hijos, como en cualquier operación de compraventa, deben abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto que también varía entre comunidades: desde el 6% en la Comunidad de Madrid al 10% de Extremadura. No obstante, algunas comunidades aplican una escala variable de tipos que depende del valor del inmueble. También hay previstos beneficios fiscales (tipos reducidos) si lo que se adquiere es la vivienda habitual o el compra es una familia numerosa.

Este tipo de operación no está exenta, en todo caso, de algunos riesgos. Al tratarse de una compraventa, debe existir una transferencia económica hacia los padres. Bien sea porque el hijo tiene la cantidad ahorrada, porque pide una hipoteca o bien porque los padres realicen un préstamo privado al hijo o a los hijos. De lo contrario, Hacienda podría sospechar que se simula una compraventa bajo la forma de una donación.

También hay que tener en cuenta que una vivienda no se puede donar “gratis” ni por un precio simbólico si no se quiere después recibir una importante sanción por parte de Hacienda. De la misma manera, tampoco se puede vender una vivienda por estos importes ficticios o por un precio que posteriormente el fisco considere “anormalmente reducidos”. Toda vivienda tiene un valor mínimo a efectos fiscales. Un valor que cada comunidad autónoma calcula basándose en unos parámetros. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral del inmueble, pero cada comunidad tiene sus métodos de cálculo.