Todos los secretos que esconden los contratos inmobiliarios para la venta de una vivienda

La venta de una vivienda se puede realizar directamente entre particulares, pero esta no suele ser la opción más popular. Para obtener la mayor rentabilidad posible, el propietario debe disponer de tiempo, conocimientos específicos, habilidades comerciales, aptitudes para la negociación y muchas otras cosas. Aunque hay personas que están dispuestas a realizar todos estos trámites por su cuenta, la mayoría de los propietarios prefieren contar con la ayuda de una agencia inmobiliaria. Para gestionar la venta, los propietarios deben firmar un contrato de intermediación inmobiliaria. Hasta aquí todo va bien, pero “las sorpresas llegan a posteriori, cuando el vendedor se encuentra con que la agencia reclama sus honorarios sin haber vendido el piso, prorroga el contrato de intermediación inmobiliaria de forma automática o reclama el pago de su tarifa tras la firma de las arras”, advierte el comparador Helpmycash.

Los expertos Helpmycash reciben a diario consultas de sus usuarios, quienes se cuestionan si dichas prácticas son legales o no. La clave para evitar malentendidos está en leer la letra pequeña. Para hacer esta tarea más sencilla, el comparador saca a la luz todos los secretos que esconden este tipo de contratos.

Precio de la vivienda

Uno de los primeros ítems del mandato de venta es el precio al que acuerdan vender la vivienda. Hay que prestar especial atención a este proceso, porque si la agencia inmobiliaria encuentra un comprador dispuesto a pagar el valor fijado, el propietario puede echarse atrás, pero tendrá que pagar igualmente los honorarios de la inmobiliaria, aunque no venda el piso. Al respecto, muchos contratos inmobiliarios incluyen una cláusula como esta: “La agencia cobrará sus honorarios cuando presente una propuesta de compra, si esta cumple con las condiciones del encargo, y el cliente opta por no vender”. Por todo esto, es importante que no incluir en el mandato de venta un precio más bajo del que esté dispuesto a aceptar por la vivienda. Incluso, si a posteriori el agente le sugiere bajarlo, analice bien cuánto está dispuesto a ceder.

Honorarios de la agencia

Algunos agentes informan verbalmente los costes de sus servicios. El vendedor suele conformarse con ello y, en consecuencia, no se detiene a leer la letra pequeña del contrato. Pero cuidado, los expertos de Helpmycash aseguran que reciben muchas consultas de sus usuarios por problemas relacionados con este punto. Uno de los principales motivos de conflicto es el precio de los honorarios, que muchas veces se informan sin IVA. Puede ocurrir, entonces, que un propietario espere pagar 7.000 euros de comisión, pero como en el contrato se detalla que dicha suma no incluye impuestos, en la práctica tendrá que pagar 8.470 euros. Otra fuente de malentendidos es la fecha de cobro de los honorarios. Aunque casi todas las inmobiliarias aseguran cobrar sus honorarios con la venta, lo cierto es que la mayoría de los contratos especifican que la totalidad o el 50% se pagan con las arras.

Estas son algunas de las cláusulas detectadas por Helpmycash en varios contratos analizados.

Cuando los honorarios se pagan con las arras

• “Los honorarios se devengarán y retendrán en la firma del contrato de arras. Ambas partes se darán por saldadas y finiquitadas sin nada más que pedir ni reclamar por los servicios prestados”. Esto significa que la agencia solo acompañará al vendedor hasta las arras y no a la firma de la escritura de compraventa.

Cuando los honorarios se pagan 50% en las arras y 50% en la firma de la escritura

• “Si la firma de la escritura de compraventa no se lleva a cabo por una causa que es imputable al vendedor, la inmobiliaria podrá facturar el resto de la comisión pactada y el vendedor deberá pagarla al primer requerimiento”. Así, el vendedor no podrá echarse atrás una vez que haya firmado las arras. De lo contrario, no solo tendrá que devolver la señal por duplicado al comprador, sino que también deberá pagar los honorarios de la agencia.

Prórroga tácita

Otro punto importante es la duración del contrato y su prórroga tácita. La mayoría de los encargos de venta se firman por un plazo de tres o seis meses, pero estos se prorrogan de forma automática, salvo que alguna de las partes notifique su voluntad de rescindirlo con una antelación de entre 7 y 20 días, dependiendo de la agencia.

“Muchas veces ocurre que los propietarios contratan una inmobiliaria y luego se encuentran con que la gestión no es la que esperaban. Frente a eso, se plantean cambiar de agencia tan pronto como venza el contrato. Pero cuando llegue ese momento, ya será tarde: el encargo se habrá renovado automáticamente y la venta de la vivienda seguirá en manos de la misma agencia”, advierte Helpmycash.

Al respecto, los expertos de HelpMyCash sugieren tres acciones. La primera es comparar inmobiliarias para encontrar aquella que mejor se adapte a las necesidades del propietario. La segunda es leer y analizar atentamente cada cláusula del contrato. La tercera es enviar la nota de rescisión tan pronto como el propietario empiece a sentirse disgustado con los servicios, no importa si esto ocurre uno o dos meses antes del vencimiento.

Negociar las cláusulas

Si tras leer el contrato no está de acuerdo con alguna de las cláusulas que pone la agencia, puede intentar negociarlas, sobre todo las referentes a los honorarios, la exclusividad y el momento de pago. No obstante, esta práctica suele ser mejor recibida en las inmobiliarias tradicionales y no tanto en las online.