La nueva Ley de Vivienda: “Inconstitucional, errática, ineficiente y que ampara la okupación”

“Inconstitucional, errática, ineficiente y que ampara la okupación”. No deja títere con cabeza el catedrático de Derecho Civil de la Universidad Rovira i Virgili, Sergio Nasarre, en un artículo publicado por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), en el que carga con dureza contra el proyecto de la nueva Ley de Vivienda -la que será la primera ley estatal de vivienda de la democracia-, aprobado por el Gobierno a comienzos de febrero y pendiente de su tramitación parlamentaria. Según defiende en su texto, esta ley “representa una decepción para superar los importantes retos a los que se enfrenta” la vivienda en España. Nasarre considera en su artículo (recogido por Europa Press) que la normativa impulsada por el Ministerio de Agenda Urbana (Mitma) no da respuesta a prácticamente ninguna de las necesidades de vivienda de los españoles ni corrige los últimos “15 años de una política de vivienda multinivel errática y carente de fundamento científico”.

La redacción de esta ley se ha producido en un momento en el que el sobreendeudamiento familiar en España se encuentra en del 10,1%, según los datos de 2020, un nivel similar al 10,7% del 2011, uno de los peores años de la crisis, como recuerda Nasarre en su artículo. A eso se suma que muchas familias no se puedan permitir acceder a una vivienda por el aumento de requisitos para solicitar un préstamo.

La situación para conseguir una vivienda se agrava, a juicio de Nasarre, si se tiene en cuenta que “han proliferado las intromisiones a la propiedad privada por parte de los poderes públicos”, a través de sanciones, recargos tributarios y expropiaciones, y se “ha amparado la ‘okupación’ como forma de tenencia”. Ante ese contexto, la futura Ley de Vivienda debía dar coherencia a las políticas de vivienda multinivel, ofrecer un marco legal persistente con un claro encaje constitucional y contribuir a que la vivienda sea mas asequible, según señala el académico en su exposición.

Sin embargo, en su análisis del texto aprobado por el Consejo de Ministros, Nasarre encuentra “medidas ineficientes” y una redacción que expone a la futura ley a ser declarada “parcialmente inconstitucional” por invadir las competencias exclusivas de las comunidades autónomas y por alterar el contenido esencial del derecho a la propiedad.

Problemas de constitucionalidad

Nasarre aclara en el artículo publicado por Fedea que la Constitución, en su artículo 47, no contempla el derecho a la vivienda digna como un derecho fundamental sino como un principio rector de contenido económico y social, lo que hace que en España el derecho a la vivienda sea un derecho de desarrollo legal. También añade que en la Constitución no existe una función social de la vivienda”, sino una “función social de la propiedad”. Junto con estas matizaciones, el académico cree que los problemas constitucionales pueden originarse por la asunción de competencias por parte del Estado que son exclusivas de las comunidades autónomas. “Diversos artículos corren riesgo de ser inconstitucionales, por lo difícil de determinar el alcance” que van a tener determinados artículos, agrega.

Nasarre también expone su preocupación por la “laceración permanente del derecho de propiedad privada por parte del legislador multinivel”, que, en su opinión, podría darse con la futura normativa. En su artículo, señala que la redacción de la Ley establece una aproximación a la tenencia de vivienda desde el Derecho Público, en contraposición de “su aproximación milenaria desde el Derecho Civil”. “El Ejecutivo español propone a las Cortes que cambien el régimen de ‘propiedad’ de la vivienda por otro. A nuestro juicio, esta propuesta del proyecto es inconstitucional, una expropiación sin compensación para los propietarios de viviendas que ven cómo sus facultades dominicales sobre las mismas les son sustraídas del régimen general del Código civil”, justifica el autor.

Conceptos incorrectos

Otra de las críticas de Nasarre a la futura Ley de Vivienda son los “conceptos incorrectos”. En concreto, apunta a las “graves deficiencias” de la definición de vivienda. Para el académico, el texto no distingue “vivienda” de “vivienda habitual” y “distorsiona” el concepto de “residencia habitual”. Al mismo tiempo, “confunde” morada, hogar y domicilio, y cae en contradicción al hablar de “vivienda digna y adecuada”. “Si no es ‘digna y adecuada’, ya no puede ser técnicamente una ‘vivienda (es una infravivienda)”, recalca.

Las otras indefiniciones que aprecia Nasarre se encuentran en el concepto de “infravivienda” o el de “vivienda social”. El experto reconoce que resulta difícil encontrar una definición para “vivienda social”, ya que es “realmente caótica la tipología de viviendas sociales en España”, puesto que las crean tanto el Estado como las comunidades autónomas. Del mismo modo, Nasarre vaticina “problemas” con la definición de “vivienda vacía”, a las que, según la próxima ley, se les podrá aplicar un recargo de entre el 50% y el 150% del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para penalizar al propietario. “Se habla técnicamente de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente por dos años y pertenezcan a titulares con cuatro o más inmuebles de uso residencial”, escribe el académico.

Otro de los objetivos de la futura normativa es garantizar una vivienda “asequible”, para que tanto jóvenes como personas con menos recursos puedan acceder a un hogar. A pesar de ser uno de los conceptos más repetidos, Nasarre opina que se “sobresimplifica” su definición de evitar “un esfuerzo financiero excesivo de los hogares”, ya que no se especifica el tipo de hogares, su número, el lugar o la tenencia. “Se corre el riesgo de que cuanto más grande y lujosa es la vivienda, mejor localizada esté y más servicios tiene (piscina, pistas de pádel), más gastos tiene y más “inasequible” se vuelve. “¿Son estas viviendas también inasequibles a las que hay que ayudar?”, plantea.

Efectos limitados

Uno de los objetivo del Gobierno con esta normativa es controlar el precio de los alquileres y evitar la especulación a través de la creación de las “zonas tensionadas” y el establecimiento de índices de referencia. Las administraciones locales serán las encargadas de definir la declaración de las zonas tensionadas, por un periodo de tres años, aunque podrá prorrogarse año a año si se dan las circunstancias. Además, el Ejecutivo prevé bonificaciones fiscales para los propietarios que faciliten un alquiler asequible.

Nasarre advierte en su artículo de que el proyecto de ley “no deja claro qué es una ‘zona’” y si por ese término se entiende un municipios o también comarcas, provincias o barrios y calles. También cuestiona el control de la renta de los alquileres que puede llevar a una caída de la movilidad residencial, una reducción de la oferta o un aumento del coste oculto. “Las medidas excepcionales propuestas para viviendas situadas en zonas tensionadas no solo tendrán previsiblemente un alcance limitado, sino que, además, si superan su constitucionalidad, muchas de ellas se han demostrado ineficientes e, incluso, contraproducentes (...). Algo parecido sucede con los recargos tributarios previstos para las viviendas vacías”, concluye.