El desequilibrio del alquiler: la oferta se ha hundido un 23% respecto a 2019 mientras que el precio se ha disparado un 25%

Las tensiones en el mercado del alquiler tienen una explicación sencilla: la demanda creciente choca frontalmente con una oferta cada vez más escasa, dos factores que empujan los precios al alza. Las medidas intervencionistas adoptadas por el Gobierno como el tope al alquiler o la protección a inquilinos vulnerables lejos de facilitar el acceso a la vivienda, han tensionado aún más el mercado. Según el Barómetro del Alquiler de Alquiler Seguro, la oferta nacional de arrendamientos residenciales ha pasado de 982.194 viviendas en 2019 a apenas 754.360 inmuebles ofertados en 2024, una caída del 23,2%. El precio ha evolucionado en el sentido contrario: se ha disparado un 24,7%, de 857 euros a 1.069 euros desde 2019 a 2024.

Los mayores hundimientos de la oferta frente al año previo a la pandemia se han dado en País Vasco (48,6% menos), Ceuta (-41%) y Asturias (38,6%).Cataluña, junto a Castilla-La Mancha, ocupa la cuarta posición de las regiones donde más se han reducido las viviendas ofertadas en alquiler, con un 35% menos, mientras que en la Comunidad de Madrid la caída es también considerable pero más moderada (-21,7%). En el lado contrario, las comunidades autónomas donde la oferta de alquiler se ha reducido menos de un 10% se sitúan Navarra (-3,6%), Andalucía (-6,7%), La Rioja y la Región de Murcia (-8,9% ambas).

¿A qué se debe esta desaparición de la oferta? Los expertos de Alquiler Seguro apuntan a la Ley de Vivienda y al aumento de la protección al inquilino. "En el momento que estableces medidas que afectan a la probabilidad que tiene el propietario de poner en alquiler o no la vivienda, tienen un efecto en la cantidad ofertada y en el precio", ha apuntado Fernando Pinto, investigador de la Universidad Rey Juan Carlos, durante la presentación del Barómetro.

El propietario no está convencido de que le compense poner su vivienda en alquiler fiscalmente, al no haber incentivos, y en cuanto al riesgo, al elevarse la posibilidad de impago. "No ha habido un esfuerzo por parte de las Administraciones para que los propietarios pongan sus viviendas en alquiler. No hay incentivos fiscales. Al contrario, se ha optado por el castigo, con el tope al alquiler y el recargo del IBI a los propietarios de inmuebles vacíos", ha apuntado Gerardo Neistat, director de comunicación de Alquiler Seguro.

Desde Alquiler Seguro también han censurado los ataques del Gobierno a los propietarios de vivienda, el 85% de ellos, pequeños tenedores. "Están atacando la oferta. Se descansa una necesidad social en los hombros de un particular. Es una torpeza política. El intervencionismo ha generado un efecto llamada negativo que ha propiciado en el cierre de la oferta. No lo decimos nosotros, lo dice todo el sector", ha añadido Neistat. En consecuencia, los propietarios optan por retirar sus viviendas del mercado del alquiler (según el Informe Anual de 2023 del Banco de España, hay 4 millones de viviendas vacías) o se decantan por otras alternativas como el alquiler turístico o de temporada (350.000 viviendas destinadas a cada uno de estos fines).

El precio del alquiler, en consecuencia, se ha disparado casi un 25% desde 2024. Los alquileres más caros de España se concentran en las Islas Baleares (1.591 euros), Comunidad de Madrid (1.460 euros) y Cataluña 1.361 euros. Los más baratos en Extremadura (553 euros), Castilla-La Mancha (633 euros) y Castilla y León (660 euros). Los mayores incrementos de precios se concentran en la Comunidad Valenciana (40,7%), Islas Canarias (37,2%) y Castilla-La Mancha (33,5%). En el caso de la Comunidad de Madrid y Cataluña, los encarecimientos se sitúan en 26,3% y un 24,7%, respectivamente.

Con menos pisos en el mercado y precios cada vez más altos, la competencia entre los potenciales candidatos se recrudece. Mientras que en 2019 en torno a 16 personas contactaban con el propietario de una vivienda en alquiler en 10 días, en 2024 la cifra de aspirantes asciende a 50. Las grandes urbes y las zonas turísticas concentran mayor presión.

Si en la provincia de Madrid en 2019 en 10 días contactaban con un propietario o profesional 20 personas, ahora lo hacen 63, el triple. En el caso de Barcelona se ha multiplicado por casi 6, hasta superar el centenar de personas (101); en Santa Cruz de Tenerife hay 104 aspirantes, frente a los 35 de 2019; y en Baleares ya son 142 las personas que contactan, frente a 61 en 2019. Esta presión provoca que un piso estas zonas se alquile en una media de 15 días. Una tendencia que se observa también en otros mercados menos tensionados como Castilla y León y Castilla-La Mancha, especialmente en las provincias más cercanas a Madrid y conectadas por alta velocidad, donde la demanda y los precios se ha incrementado.