España, el nuevo Miami europeo del lujo inmobiliario

El mercado inmobiliario de lujo en España de compradores extranjeros continúa en auge en 2023, ya que muchos foráneos han vuelto a invertir en nuestro país después de haber dejado atrás los años de confinamiento, restricciones, crisis e incertidumbre. Esto se manifiesta en el hecho de que el español se ha posicionado como cuarto destino más popular del mundo entre los compradores del segmento de las grandes fortunas (HNWI), aquellos con una riqueza superior a los 30 millones de dólares.

Según el «Barnes City Index 2022», en el último año ciudades como Austin, Toronto o Madrid se han alzado como nuevos referentes para los HNWI junto a las ya consolidadas como Miami, Tokio, Ginebra, París, Londres o Nueva York. Madrid concretamente se posiciona en el 9º lugar del ranking, por delante de ciudades como Estocolmo, Zúrich o Ámsterdam.

En 2022 hubo unas 8.000 transacciones de inmuebles de más de tres millones de euros en nuestro país, lo cual supuso un incremento de más del 55 % frente al número de transacciones de 2021 y más del doble que en 2019, mostrando la buena salud que tiene el sector residencial de lujo en España. Este segmento supone en torno al 5 % del total del mercado residencial español, según el informe del mercado de la vivienda de lujo de 2023 de Hiscox. Desde 2019 los precios se han incrementado entre un 10-20 % dependiendo de cada submercado. En España los principales compradores extranjeros de viviendas de lujo proceden de Reino Unido, Alemania, Francia, Latinoamérica, Rusia y China por ese orden, y buscan una inversión segura o alternativamente una segunda residencia donde vivir unos cuantos meses del año. En los últimos años compradores norteamericanos y procedentes de Oriente Medio se han incorporado con fuerza al sector de las viviendas de lujo español.

En España hay 40.295 viviendas a la venta con precios superiores al millón de euros. La mayoría de estas residencias se concentran principalmente en cuatro zonas del país. En concreto, Málaga cuenta con el 23 % del total de viviendas por encima de esta cantidad. La siguen, muy de cerca, Baleares con el 22 %, y Madrid y Barcelona con un 12 %. Estas cuatro provincias concentran el 70 % de todos los inmuebles disponibles por encima de ese millón de euros, según datos del portal inmobiliario idealista. Alicante es la quinta provincia en la que se acumula más producto por encima del millón, con el 10,6 %, seguida por Gerona con el 5,5 %. El ranking se completa con Santa Cruz de Tenerife (2,2 %), Cádiz (2,1 %), Valencia (1,7 %), Las Palmas (0,8 %), y Granada y Vizcaya (0,7 % en ambos casos).

Si nos enfocamos solamente en las viviendas de lujo con un precio superior a los tres millones de euros, la concentración es aún mayor en las cuatro provincias mencionadas. De las más de 7.000 propiedades de este precio que hay anunciadas en el portal idealista, más del 80 % se concentran en Málaga, Baleares, Madrid y Barcelona.

Málaga

En términos de viviendas exclusivas de más de tres millones de euros, Málaga cuenta con aproximadamente el 34 % del total del mercado, y la mayoría de estas propiedades se encuentran en la Costa del Sol. Es el caso del llamado Triángulo de Oro, formado por Benahavís, Estepona y Marbella. En total, hay en el mercado unas 2.500 viviendas de lujo en la provincia de Málaga. Este es el número más alto de España y ligeramente superior al de su competidor más cercano, Baleares. Mientras que los precios más altos de la provincia se encuentran en la urbanización La Zagaleta de Benahavís (5.804 euros por metro cuadrado), en Marbella también hay varias urbanizaciones de lujo, como por ejemplo Cascada de Camoján, o Sierra Blanca, con precios medios algo superiores a los cinco millones de euros. En cuanto a precios medios, el mayor incremento se ha visto en las áreas más prestigiosas de la región, como la Milla de Oro, Nueva Andalucía y Los Monteros. La demanda en Marbella se disparó desde abril de 2021 con los precios al alza entre un 8 % y un 10 % de media. Aunque entre los años 2018 y 2021 los precios medios disminuyeron, siempre se han mantenido en el rango entre los 5 y los 5,9 millones de euros.

Baleares

Baleares cuenta con el 33 % del total de viviendas de más de tres millones del mercado, siendo la segunda provincia española con más propiedades de este tipo. Inversores de todo el mundo buscan en las Islas Baleares villas y fincas, principalmente como segundas residencias, en localizaciones muy determinadas. En el caso de Mallorca, estas propiedades se concentran principalmente en el suroeste de la isla, en los municipios de Calviá, Andratx, Deià y Palma, que es precisamente la zona con mejores conexiones de la isla. Si hay una zona de entre todas en la isla balear que destaca a nivel nacional es Costa d’en Blanes, en Calviá, con un precio medio de 9,5 millones de euros. Otras zonas de viviendas exclusivas dentro de Calviá incluyen Portals Nous, Sol de Mallorca e Illetes. En el municipio de Andratx se encuentran casas de más de tres millones de euros en zonas de Puerto de Andratx, así como en Es Camp de Mar. En la ciudad de Palma destaca la urbanización de Son Vida, conocida como el «Beverly Hills» de Mallorca. En Ibiza, las zonas exclusivas están mucho más concentradas en San Juan de Labritja, Sant Josep de sa Talaia, Ibiza y Santa Eulalia del Río, sin distinción más específica. Al igual que Formentera, que abarca toda la isla.

Madrid

Madrid se sitúa como una de las capitales más atractivas para la inversión residencial de lujo a escala internacional. Los precios en comparación con otras capitales europeas son más competitivos y esto, junto con la calidad de sus proyectos, hacen a esta comunidad cada vez más popular como lugar de residencia entre compradores HNWI de todo el mundo. Madrid cuenta con aproximadamente el 10% del total de residencias de más de tres millones de euros. Un número que sitúa a Madrid como la tercera provincia con mayor número de viviendas de lujo. Las viviendas de este precio a la venta en las zonas analizadas en los municipios de Alcobendas, Madrid y Pozuelo de Alarcón, representan el 1 % del total del stock de vivienda en dichos municipios. Dentro de Madrid, el barrio de Salamanca y ciertas zonas de Chamberí son el área preferida por grandes comunidades de extranjeros, donde destacan aquellos procedentes de América Latina. En la almendra central también destacan ubicaciones como El Viso y Jerónimos. Otras zonas predilectas de la capital para los compradores de lujo son La Finca, La Moraleja y Puerta de Hierro. En cuanto a los precios medios en estas zonas, desde 2015 se han mantenido relativamente constantes y en un rango muy acotado entre los 4,7 y los 5,1 millones de euros.

Barcelona

La provincia de Barcelona cuenta con aproximadamente el 6 % del total viviendas de más de tres millones. Barcelona ha mantenido su atractivo con respecto a sus rivales europeos, notablemente entre compradores franceses, quienes buscan su residencia de vacaciones en la Costa Brava y su primera residencia en la propia ciudad condal. Las viviendas de este segmento a la venta en las zonas analizadas en los municipios de Barcelona, Castelldefels, Sant Andreu de Llavaneres, Sitges y Naut Aran, representan el 1 % del total del stock de vivienda en dichos municipios. Las zonas más caras de Barcelona y que forman parte de los mejores barrios de la ciudad son Pedralbes (6.406 euros de media el metro cuadrado) y Sarrià (5.924 euros el metro cuadrado).

Con el teletrabajo cada vez más normalizado, se está volviendo relativamente habitual entre los ultrarricos tener residencia en varios destinos en todo el mundo donde puedan ir según la temporada. A la hora de elegir dónde invertir, los compradores de casas de lujo consideran esenciales factores como el estilo de vida, el clima, la riqueza cultural, la seguridad o aspectos económicos, aspectos en los que sin duda España sobresale.

Los millennials, los nuevos protagonistas de este mercado

Millennials o Generación Y (nacidos entre 1981 y 1995) y Centennials o Generación Z (nacidos entre 1996 y 2010) representarán más del 60 % del mercado de lujo en 2025. Se estima que el gasto de estas generaciones crecerá tres veces más rápido que el de otras, según destaca Hiscox. En España, esto se ha notado ya en el mercado de la vivienda de lujo, que ha visto cómo estos nuevos protagonistas (millennials) han alcanzado a representar el 25 % del total de las transacciones. Sin embargo, la compraventa de propiedades de lujo aún la siguen liderando la Generación X (nacidos entre 1961 y 1980) por una cuestión de poder adquisitivo.

En 2021, España superó el millón de personas millonarias por primera vez, y en 2022, esta cifra siguió creciendo hasta superar el 1.13 millones de personas. No obstante, de momento, el perfil del cliente que busca inmuebles de lujo en España es mayoritariamente internacional. Muchos de estos inversores proceden de países de la Unión Europea, principalmente de Alemania, Reino Unido y Francia. No obstante, también hay mucho inversor nacional, ruso y latinoamericano en submercados concretos. Entre los compradores en costa, predomina claramente el perfil internacional que busca una residencia secundaria donde pasar largas temporadas. Tradicionalmente la costa ha sido el destino favorito de alemanes, británicos, rusos y, cada vez más, también de nórdicos. Málaga es históricamente el destino favorito por excelencia de los británicos para comprar vivienda de lujo en nuestro país, quienes a pesar del Brexit han seguido representando el grueso de los compradores extranjeros, no sólo de la provincia, sino también de nuestro país.

Baleares es el destino preferido por los inversores alemanes, ya que más del 35% de las búsquedas realizadas el año pasado procedieron de Alemania, seguidas por más de un 10 % que tiene procedencia en Gran Bretaña. Si hablamos de transacciones de viviendas de lujo, en Baleares los extranjeros que más apuestan por esta tipología son los alemanes (63 %), seguidos de ingleses (12 %) y escandinavos (6 %). Los españoles representan casi el ocho de cada cien transacciones en el archipiélago. En Madrid, en el barrio de Salamanca y Almagro predominan mexicanos, venezolanos, resto de europeos y españoles, buscando establecerse cerca de las zonas de compra más prestigiosas. En Retiro predomina el comprador nacional para uso propio y en El Viso abundan las familias de diplomáticos europeos. En La Finca destaca un perfil de nuevo rico, con profesiones mediáticas como deportistas, o pertenecientes al mundo del espectáculo, entre otras. Por rango de edad del comprador tipo de inmuebles de lujo en la región de Madrid, éste tiene una edad comprendida entre los 40 y 50 años.

A pesar de ser uno de los mercados inmobiliarios más regulados del mundo, Barcelona se ha posicionado como polo en el Mediterráneo capaz de atraer a empresarios tecnológicos y fundadores, gracias a que es el tercer hub de startups de Europa. Esto hace que los compradores de vivienda de lujo en la ciudad condal sean cada vez más jóvenes, de entre treinta y cuarenta años, los que se mudan para trabajar en estos sectores.