Los inversores que planean comprar vivienda para poner un piso turístico caen un 50% en solo dos años

Los pisos turísticospierden atractivo como inversión inmobiliaria. Los inversores que planean comprar vivienda para convertirla en un alquiler turístico se han reducido en torno a un 50% en apenas dos años. La incertidumbre regulatoria por medidas como la Ley de Vivienda, el nuevo registro de alquileres de corta duración, que entrará en vigor el 1 de julio, y la amenaza de imponer un IVA del 21% a estos alojamientos, podrían estar generando un efecto disuasorio. Pese a esta reducción, el peso de los pisos turísticos sobre el parque de vivienda total en España supone menos del 1%, una tasa que ha permanecido prácticamente estable en los últimos años, situando a estos arrendamientos como un problema menor en una crisis de vivienda derivada de la escasez de oferta y la creciente demanda.

La gran mayoría (78%) de las viviendas en España tienen un uso de residencia habitual, mientras que un 10% son segundas residencias. En tercer lugar, el uso más extendido es el de un inmueble alquilado a terceros como vivienda habitual (8%), seguido de las viviendas sin uso (3%). Con porcentajes inferiores, se encuentran las viviendas alquiladas por cortos periodos de tiempo (menos del 1%) y los mencionados inmuebles arrendados para uso vacacional (también por debajo del 1%), según los datos extraídos a partir de una encuesta de Fotocasa Research realizada en febrero de 2025.

El peso de los pisos turísticos sobre el total de vivienda no solo es reducido, sino que cada vez más compradores miran esta opción con recelo. El estudio revela que apenas un 3% de los compradores tiene previsto adquirir un inmueble para destinarlo a uso turístico, frente al 6% de 2023 (año de entrada en vigor de la Ley de Vivienda), mientras que en 2024 se encontraba unas décimas por encima del actual 3%. En el lado de la oferta, menos del 2% de los vendedores provienen del alquiler vacacional o de corta estancia, una proporción que además ha disminuido un punto porcentual desde 2023. Esto implica que la mayoría de los inmuebles ofrecidos en venta eran anteriormente vivienda habitual, segunda residencia, estaban vacíos, en alquiler de larga duración o provenían de una herencia.

Es esta línea, han aumentado los compradores que quieren adquirir un inmueble para convertirlo en vivienda habitual: actualmente son el 81% del total, tres puntos más que en 2024 y nueve más que en 2023. Por su parte, los demandantes de vivienda para convertirla en su segunda residencia suman en febrero de 2025 el 10% del total, en el mismo nivel que en el año anterior pero tres puntos menos que en 2023, mientras que los compradores que quieren destinar una vivienda a inversión (que incluyen a los mencionados alquileres vacacionales) representan el 8% (dos puntos menos que en 2024 y cinco menos que en 2023). Los otros posibles usos de una vivienda quedan en el 1%.

Así, la tendencia a la baja de la compra para crear alquileres turísticos es sostenida y podría estar acrecentándose por las nuevas regulaciones que pretenden poner trabas a estos arrendamientos. Una que está a punto de entrar en funcionamiento es el registro único de alquileres de corta duración, que arranca el 1 de julio, aunque desde hace meses se puede solicitar el número para poder arrendar de forma legal estos alojamientos. A 9 de junio, el Ministerio de Vivienda había recibido 98.126 solicitudes, de las cuales rechazó 10.675. Asimismo, el Gobierno quiere imponer un IVA del 21% a los pisos turísticos y un nuevo impuesto estatal para gravar la compra de vivienda por parte de extracomunitarios y extranjeros no residentes, que en algunos casos destinan al alquiler turístico.

"Las cifras constatan que el volumen de alquiler turístico es muy reducido, por lo que el verdadero problema del mercado no está en la prohibición del alquiler turístico, sino en la falta de vivienda disponible para dar respuesta a una demanda creciente y sostenida. No obstante, sí es necesario establecer una regulación adecuada del alquiler vacacional, especialmente en grandes ciudades y zonas turísticas con alta presión de demanda, para garantizar un equilibrio razonable entre la convivencia vecinal y la actividad turística", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

En este contexto, los pisos turísticos representan solo una parte del problema, y no la principal. Así lo confirma otro estudio reciente de Idealista, que pone de manifiesto que, pese a que el 56% del alquiler permanente ha desaparecido en los últimos cuatro años, menos de la mitad se ha trasladado al turístico o temporal.Entre 2020 y 2024, han desaparecido del mercado 201.776 viviendasde alquiler permanente hasta llegar a un stock de alquiler de larga estancia de 159.629 viviendas. Esta sangría se atribuye desde el Ejecutivo al auge descontrolado del alquiler turístico y de temporada, “chivo expiatorio” de la crisis de vivienda. Sin embargo, estas modalidades de alquiler solo justifican el 46% del stock que ha desaparecido desde 2020, el resto se ha ido al mercado de la compraventa o se ha quedado vacío.

Perfil de quien participa en el alquiler vacacional

Hombre, casado, con una edad media de 49 años, de clase alta o media alta y con una vivienda en propiedad. Este es el perfil de las personas que participan en el mercado del alquiler vacacional, tanto en el segmento de los compradores como el de los oferentes. En cuanto a las motivaciones de la inversión en vivienda para uso como inmueble vacacional, un 54% de los participantes en este mercado lo hace por la rentabilidad económica que ofrece esta opción. Por geografías, un 25% de estos inversores residen en Andalucía, un 17% en Madrid, un 14% en Cataluña, un 6% en la Comunidad Valenciana, y un 38% en el resto de España.