Ley de Vivienda: ¿cuáles son las principales medidas que me afectan como inquilino?

Tras más de un año de negociaciones, el Gobierno consiguió desbloquear la Ley de Vivienda este pasado 14 de abril tras llegar a un acuerdo con ERC y Bildu. El proyecto de ley, que aún deberá superar varias fases para entrar en vigor, contempla topes en los precios del alquiler y otras medidas para proteger a los inquilinos. ¿Cuáles son y cómo les afectarán en la práctica? Esto es todo lo que debe saber.

Nuevos alquileres, regulados en zonas tensionadas

La ley recoge que serán regulados y topados todos los alquileres en estas áreas tensionadas en todos los casos. Esto será efectivo tanto para grandes como pequeños propietarios, así como para contratos de inmuebles que ya estén en el mercado de alquiler y para nuevos. Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores.

No obstante, los propietarios tendrán la posibilidad de incrementar hasta un 10% la renta en caso de que realicen una reforma cuya cuantía equivalga a un porcentaje superior al 10% del valor de compraventa de la vivienda. Además, si la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años, el precio del contrato de alquiler se establecerá en función del índice de referencia.

Tope a la subida del alquiler del 3% en 2024

El acuerdo alcanzado por el Gobierno de coalición, ERC y Bildu recoge un tope del 3% en las renovaciones anuales de los contratos de alquiler en 2024, mientras que en 2025 se creará un nuevo índice inferior al IPC y que se pretende sea más estable. Este índice será elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y estará listo para el 1 de enero de 2025.

Más zonas tensionadas

Una comunidad autónoma podrá declarar una zona tensionada cuando la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada. En cuanto al tamaño de la zona tensionada, puede ser más amplio que el distrito censal.

No obstante, la declaración de zona tensionada no será obligatoria y dependerá de los gobiernos autonómicos. En cuanto a la duración temporal de la zona tensionada, esta se mantendrá en tres años y se podrá prorrogar cuanto tiempo sea necesario por períodos de la misma duración y eliminar si se consiguen revertir las condiciones que permiten su declaración.

Se acabó pagar el mes de agencia

Los honorarios de agencia inmobiliaria por intermediar en el alquiler de una vivienda ya no correrán a cargo del inquilino. "El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será este el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere", recoge el documento presentado el pasado viernes por ERC y Bildu. "Se termina así con los abusivos gastos y honorarios inmobiliarios que impiden a muchas personas, especialmente a los y las jóvenes, acceder a una vivienda por el desembolso inicial que supone", añade el texto.

Prohibición de aumentar el alquiler con gastos extras

La norma también prohibirá aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos "a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente", lo que evitará "una posible vía para el fraude de ley".

Prohibidos los acuerdos entre las partes contrarios a la Ley de Vivienda

También se eliminarán "las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la ley de existir un acuerdo entre las partes". Según la diputada de ERC Pilar Vallugera, "desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la ley para conseguir el contrato".

Mayor protección frente a los desahucios

Respecto a los desahucios, se prohibirán aquellos "sin fecha y hora predeterminada", lo que la diputada de ERC subrayó como un "demanda histórica de los movimientos por la vivienda para acabar con la incertidumbre e indefensión de los inquilinos".

También se incluirán nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos "más de dos años", y se estipulará "el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables". Además, las autonomías podrán articular "mecanismos propios" de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.

La norma también reconocerá la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias.