El porcentaje hipotecario del coste de la vivienda que financia la banca para su compra está en mínimos históricos

La banca parece seguir inmersa en la ortodoxia crediticia que se impuso hace una década después del estallido de la burbuja inmobiliaria. Entonces, y tras una recesión que dejó un notable incremento de la morosidad tras el abultado rosario de impagos de hipotecas por la laxitud con la que se concedieron muchas de ellas -la mora llegó al 13,6%, frente al 3,6% actual-, las entidades financieras comenzaron a extremar la prudencia y a endurecer los requisitos para conceder préstamos para comprar vivienda. Y esos firmes requisitos se mantienen en la actualidad a decir de lo recogido en el XXXVIII Iniforme sobre el Mercado de la Vivienda elaborado por la Universidad Pompeu Fabra (UPF) en colaboración con la compañía de servicios inmobiliarios Tecnocasa.

El documento, que se apoya en los datos de la primera red de intermediación inmobiliaria y financiera en franquicia de España con más de 900 oficinas, asegura que tanto la ratio del préstamo concedido respecto del valor de la vivienda -lo que se conoce en inglés como "loan to value"- como los titulares de contratos temporales a los que se conceden hipotecas están en mínimos históricos.

Tanto la ratio préstamo a valor, como el tipo de contrato y la ratio entre los ingresos del hipotecado y la cuota que paga por la hipoteca conforman los indicadores de riesgo que sirven para determinar si los bancos mantienen la prudencia hipotecaria, según aseguran los autores del informe, Josep Maria Raya, profesor del Departamento de Economía de la Universitat Rovira i Virgili; y Luis Díaz, miembro del Grupo de investigación en Economía Cuantitativa, Regional y Urbana del mismo centro. Su conclusión es que la evolución de los indicadores de riesgo sugiere que los bancos siguen en una línea conservadora en relación con los criterios de calidad crediticia que se inició tras el estallido de la burbuja.

Dinero prestado

En primer lugar, según los datos que han analizado Raya y Díaz bajo la supervisión de José García-Montalvo, reputado economista de la UPF y gran experto del sector inmobiliario; durante el segundo semestre de 2023, se volvió a reproducir uno de los valores más bajos de la serie histórica en lo que la ratio préstamo a valor se refiere, con un 69%. Este valor volvió a ser similar a los de 2012 a 2014, dos de los años más duros de la Gran Recesión.

El dato sobre el "loan to value" va en línea con el de las hipotecas que concede la banca por encima del 80% del valor de tasación y que, según el Banco de España, está también en mínimos históricos, lo que pone de manifiesto la mayor prudencia de las entidades financieras para limitar su exposición al riesgo".

En cuanto a la distribución de las hipotecas según el tipo de contrato laboral del hipotecado, en la segunda mitad del pasado ejercicio la proporción de hipotecados con contrato laboral indefinido fue del 83%, mientras que el porcentaje de hipotecados con contrato temporal fue del 3%, el valor más bajo de toda la serie de estos informes, que han permitido descubrir procesos no descritos con anterioridad que posteriormente han sido confirmados por instituciones como el Banco de España.

Duración de la hipoteca

Otro de los indicadores de riesgo de una hipoteca, como pone de relieve el estudio, es su duración. Si bien las hipotecas de mayor duración suponen una mayor facilidad de pago para el hipotecado al contar con cuotas más bajas, también suponen un mayor riesgo para la entidad bancaria ya que, a mayor duración, mayor probabilidad de que el hipotecado no pueda pagar la cuota en un momento determinado, como advierten los autores del informe. Al igual que en otras magnitudes, desde 2013 la duración media de la hipoteca evoluciona de forma constante, alrededor de los 27/28 años, según el informe. Para las hipotecas constituidas en el segundo semestre de 2023, la duración media es de 28 años, el mismo valor que viene observándose desde 2015.

El último indicador importante analizado para medir su riesgo es la renta que las familias destinan al pago de la hipoteca. Desde 2010, el estudio confirma que la ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado se ha mantenido dentro del margen 30/35%, que se supone es el máximo necesario para minimizar el riesgo de impago.