La banca no se fía: las hipotecas que superan el 80% del valor de tasación de la vivienda caen a mínimos en veinte años

Hubo una época, durante los años del "boom" inmobiliario de la primera década del siglo, en los que de forma más o menos hiperbólica -o no tanto- se decía que aquel que entraba a pedir una hipoteca a un banco salía con un préstamo por el 100% del valor de tasación de la vivienda, más un dinero extra para reformarla y, si se empeñaba, con otro pico para comprar coche nuevo. Pero la Gran Recesión de 2008 acabó con esos tiempos. El "crack" financiero de Wall Street que devino después en una profunda crisis económica mundial de la que todavía quedan cicatrices destapó miles de hipotecas imposibles de pagar por las facilidades dadas por la banca para conceder hipotecas a clientes poco solventes y dejó a las entidades con un problema de morosidad que los reguladores atajaron por la vía del "loan to value" (LTV) al 80%. El LTV es el porcentaje del valor de tasación de una vivienda que financia un banco con una hipoteca. Y, cuando llegó la crisis, las autoridades regulatorias entendieron que lo adecuado era fijarlo en un 80%. Así, de casi un 18% de préstamos que superaban este límite en el año 2006 se pasó a poco más del 10% en 2009, aunque luego el porcentaje volvió a subir en 2013 para después iniciar una senda descendente que ahora se ha agudizado hasta tocar mínimos en veinte años.

Según los datos recogidos en la síntesis de indicadores macroeconómicos del Banco de España de comienzos del mes de octubre, el porcentaje de nuevos préstamos para compra de vivienda a un "loan to value" superior al 80% se ha situado en el 6,3%, el nivel más bajo de los últimos veinte años. A principios de 2022 el porcentaje superaba el 8%, según la estadística del organismo regulador.

Motivos

Para José Antonio Salomón, responsable del área de Research de Gesvalt, compañía de consultoría, valoración y tasación inmobiliaria, hay varios motivos que explican esta caída. En primer lugar, Salomón cita la "mayor prudencia por parte de las entidades financieras con el objetivo de limitar su exposición al riesgo". Con las subidas de tipos de interés aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE) para frenar la inflación, el coste de los préstamos se ha encarecido y las entidades financieras, limitando la cantidad que prestan, reducen también las cantidades que, potencialmente, pueden dejarles a deber las familias en caso de apuros económicos ahora que la subida de precios aprieta a cada vez más bolsillos.

El directivo de Gesvalt cita también que el endurecimiento de las condiciones de financiación "limita el acceso de la demanda con menos capacidad de ahorro", a la que los bancos son más proclives a prestar más dinero.

Gesvalt, que recoge esta caída de los nuevos préstamos con un LTV superior al 80% en su informe de comportamiento de precios de la vivienda del segundo trimestre del año; también achaca la caída de este tipo de hipotecas a la propia dinámica del mercado hipotecario. "Como estamos observando en nuestros últimos informes, la evolución del volumen de hipotecas concedidas refleja contracciones superiores a las de las compraventas", explica Salomón. Y, a menor número total de préstamos, menor cantidad también de este tipo de préstamos.

Compras sin financiación

La caída de las hipotecas tiene que ver no sólo con el retroceso de la compraventa de viviendas, sino también con que cada vez son más las que se adquieren sin financiación. La mayoría de los compradores actuales (54,1%) pagan el coste total del inmueble sin recurrir a un préstamo, según los datos que maneja el Consejo General del Notariado, si bien Gesvalt limita este porcentaje al 30%. En lo que va de año, el porcentaje de compras con financiación se ha movido en torno al 42-45% y fue en febrero cuando más compraventas se cerraron sin hipoteca, casi el 60% (57,5%). Este cambio de tendencia tiene que ver con la subida de los tipos de interés, que ha llevado a muchos con capacidad económica a comprar al contado para ahorrarse los intereses de la financiación. No obstante, otros factores como el dinero logrado con la venta de una vivienda previa, con una herencia, con una dotación o las compras que realizan inversores o fondos también explicarían este cambio de paradigma.

A pesar de que las entidades financieras han contenido el dinero que prestan a las familias para comprar vivienda -el importe medio de las hipotecas constituidas bajó en julio un 2,6% interanual, hasta los 143.412 euros, mientras que el capital prestado disminuyó un 20,9%, hasta rozar los 4.191 millones de euros, según el INE-, lo cierto es que la subida de los tipos de interés está estrangulando las finanzas de muchos hogares. La subida del euríbor, que ya ha rebasado la barrera del 4,2%, está provocando una paralización de las compraventas y también de las hipotecas porque está llevando al límite las finanzas de las familias. Los hipotecados deben destinar el 38,9% de sus ingresos brutos anuales disponibles a pagar las cuotas durante el primer año, el mayor esfuerzo que se registra desde mediados de 2011, según los datos del Banco de España. En el tercer trimestre de 2007, antes del pinchazo de la burbuja, se marcó el récord histórico con 9,45 años de salario bruto para adquirir una vivienda. Por el contrario, el mínimo -2,96 años- se dio en los tres primeros meses de 1987, año a partir del cual el Banco de España tiene registros de este indicador.