Precios disparados, ventas fuertes... la vivienda se calienta: ¿viene otra burbuja? El riesgo ahora es una crisis social

El sector inmobiliario está en un momento de cierto frenesí. Los precios no paran de subir y estadísticas como las de idealista aseguran que, de media, los de segunda mano han superado ya los niveles de la burbuja inmobiliaria de 2007, mientras que Fotocasa también afirma que lo han hecho en ciudades como Málaga, Madrid, Palma o Barcelona. Las ventas también se mantienen robustas y en abril marcaron su mejor cifra en el cuarto mes del año desde 2008. También el mercado hipotecario alcanzó su mejor dato en 14 años en abril, según los últimos datos del INE. Todo ello, como explica María Matos, portavoz y directora de Estudios de Fotocasa, indica cierto calentamiento del mercado. Pero no tanto como para que los expertos crean que está en la antesala de otra burbuja inmobiliaria. Como dice Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de las patronales inmobiliarias Fadei y Amadei, «aunque hay señales de sobrecalentamiento, las condiciones del mercado actual presentan diferencias clave respecto a las anteriores burbujas inmobiliarias, lo que invita a la cautela, no a un pánico inmediato».

¿Qué señales emitía el mercado en 2007 que ahora no se dan para que desde el sector descarten que haya una burbuja a la vista? Fundamentalmente, dos: un elevado nivel de producción de viviendas y, sobre todo, una muy abundante y fácil financiación.

«Los factores que inflaron la burbuja [en 2007] no se están reproduciendo, ni por parte de la oferta ni por parte de la financiación», apunta Francisco Iñareta, portavoz de idealista. En 2006, recuerda, se construían más de 650.000 viviendas anuales mientras que actualmente apenas se superan las 100.000, por lo que el peso de la demanda de viviendas se ha trasladado directamente al mercado de segunda mano. Esa es la razón por la que la oferta disponible es cada vez menor, al contrario que durante la burbuja, y de que los precios suban.

En este punto, Beatriz Toribio, secretaria general de la patronal de los promotores (APCE), recuerda también que, según los datos del Banco de España, los precios reales, teniendo en cuenta la inflación, están un 28,5% por debajo de los máximos alcanzados.

Créditos más complicados

Otro de los factores que contribuyeron al hinchado de la burbuja de 2007 y 2008 fue el fácil acceso al crédito para perfiles que no cumplían los criterios de riesgo. El sistema financiero, recuerda Iñareta, «regó con hipotecas a miles de familias que nunca hubieran superado un scoring de riesgos, lo que contribuyó a aumentar artificialmente la demanda de viviendas». «Se daba la hipoteca a cualquier persona y no solo por la cantidad de la vivienda, sino muchas veces por encima de la cantidad de la vivienda. En La Cerdaya se hablaba de la hipoteca Porsche Cayenne. Te comprabas el apartamento y con el apartamento te venía el Porsche Cayenne», recuerda de forma un tanto jocosa Francesc Quintana, consejero delegado y fundador de Vivendex, que asegura que esto ya no ocurre.

Los requisitos exigidos para la concesión de hipotecas han variado y se han endurecido mucho desde entonces, coincide Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa. Según el último estudio realizado por esta agencia junto con la Universidad Pompeu Fabra, en 2007, la tasa de esfuerzo -porcentaje de ingresos dedicados al pago de la hipoteca- rozaba el 60%, mientras que ahora es del 32%. Además, ahora apenas se conceden hipotecas a aquellos con un contrato temporal, mientras que en el momento álgido de la burbuja el porcentaje superaba el 30%. También el «loan to value», el porcentaje del valor de tasación de la vivienda que se puede financiar, ha caído de forma drástica del entorno del 80% al 69%. «Debido a la supervisión del Banco de España, los bancos conceden exclusivamente hipotecas con unas cuotas de amortización con unas tasas de esfuerzo muy razonables», añade Antonio de la Fuente, Managing Director de Corporate Finance de la consultora inmobiliaria Colliers.

Beatriz Toribio también destaca como aspecto que infunde mayor seguridad al sistema financiero el importante repunte en los últimos años en la concesión de hipotecas a tipo fijo, menos expuestas a los vaivenes de los tipos de interés y que, en ocasiones, han llegado a representar hasta el 70% de las concedidas.

Las propias entidades financieras se encuentran en una situación «saneada y sobre unos cimientos más sólidos, ya que todavía tienen en la retina lo sucedido en 2008», asegura María Matos. «Hoy, el sector destaca por un menor endeudamiento de los agentes del mercado, así como una menor tasa de morosidad y un nivel de especulación mucho menor sobre la vivienda», explica.

Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores Inmobiliarios, destaca asimismo como diferencia reseñable que la situación económica en España es en la actualidad mucho mejor de la que había durante la burbuja. «De todos modos, tendremos que ver cuál es la evolución de los tipos de interés, que tenderán a la baja, y esperar que la supervisión de los mercados financieros haga que no se incurran en situaciones ya vividas en la época del boom», avisa.

El problema de la oferta parece lejos de solucionarse incluso en los mercados más dinámicos

En la actualidad, todos los actores del mercado inmobiliario coinciden en que, más que un riesgo de burbuja, lo que hay es un riesgo de crisis social por la profunda crisis de accesibilidad a la vivienda por la falta de oferta y la fuerte demanda, que es lo que está tensionando los precios e impidiendo a algunos colectivos acceder a la misma. «En el momento en que hubiese una demanda menos activa o que se compensara con mayor oferta, los precios no crecerían del modo que lo están haciendo», asegura Ferran Font, jefe de Estudios de Pisos.com. Pero este problema parece lejos de resolverse. «Ni siquiera en Madrid, donde los grandes desarrollos pondrán bastante vivienda en el mercado, será suficiente. De hecho, esta Comunidad necesitaría 40.000 viviendas al año y se hacen unas 17.000 en la actualidad. En toda España durante 2023 se concedieron poco más de 100.000 visados de vivienda, muy pocos para las necesidades existentes», lamenta Cózar.

Toribio coincide en que ahora mismo es «fundamental desarrollar más oferta de vivienda y que sea asequible» porque el acceso a la vivienda es más dificultoso que en la época de la burbuja dado que los sueldos no se están actualizando al nivel que sube la vivienda y otros productos de la cesta de la compra. Si no se consigue equilibrar el mercado y mejorar esa accesibilidad, a la directiva de la APCE le preocupa la crisis social que se puede provocar.

Antonio de la Fuente cree que la bajada de tipos puede contribuir a que una parte de la población acceda a una vivienda al reducirse el coste de las hipotecas.