La promesa del Gobierno de tener un 20% de vivienda social en veinte años, casi imposible de cumplir

Entre la vorágine de promesas que en materia de vivienda ha realizado el Gobierno en las últimas semanas con la vista puesta en las citas electorales que vienen por delante está la de incrementar el parque de vivienda pública hasta el 20% del total existente en un plazo de veinte años. Un ambicioso objetivo que situaría a España en la media europea pero que no parece sencillo de alcanzar. De hecho, el centro de estudios EsadeEcPol considera que ni siquiera parece una meta factible aún conjugando el ritmo de producción de vivienda actual, las vacías que se puedan movilizar y los planes ya anunciados por el Ejecutivo.

En su análisis «Lo que servirá y lo que no de la nueva política de vivienda para mejorar el acceso al alquiler», Esade explica que, actualmente, España tiene 26 millones de viviendas, de las que 290.000 son de titularidad pública y dedicadas al alquiler, lo que representaría el 1,1% del total. Para incrementar este porcentaje hasta el 20% prometido por el Ejecutivo tirando en exclusiva de vivienda nueva, Esade estima que cada año deberían construirse aproximadamente tantas unidades de titularidad pública como ya hay hechas hoy en día. «Si el parque público suma menos de 290.000 viviendas al año, y teniendo en cuenta que no se destruye una cantidad significativa de viviendas, es virtualmente imposible llegar al objetivo del 20%», asegura Esade. Esta condición, como añade además el análisis, sólo sería válida para llegar al 20% si todas las viviendas añadidas al parque español en las próximas dos décadas fueran públicas, algo que como asegura «no va a suceder en la medida en que seguirá existiendo un mercado de vivienda privado». Para que la proporción pase al 20%, por tanto, «al menos 9 de cada 10 viviendas sumadas deberían ser públicas. Algo que se antoja improbable», remacha.

Para dimensionar mejor estas cifras, Esade destaca que entre 1991 y 2021, España terminó 8.860.000 viviendas, según las cifras del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), lo que arroja una media de unas 295.000 anuales. Ese 20% «implicaría que deberíamos construir tanta vivienda pública en las próximas dos décadas como vivienda total se ha producido año a año en las últimas tres. O lo que es lo mismo: el parque de vivienda social debería crecer anualmente tanto como el total de viviendas sociales que hemos logrado sumar hasta el día de hoy. Se trata de una meta difícil de imaginar», remacha el centro de estudios.

Planes

Ante el elevado coste y los dilatados plazos que conllevaría levantar un parque de vivienda social completamente nuevo, la alternativa para empezar desde ya a ampliarlo pasa por movilizar casas ya construidas. Eso es lo que pretende el plan anunciado por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, de poner en alquileres asequibles 50.000 viviendas de la Sareb. Pero esta medida también tiene importantes limitaciones. Para empezar, 15.000 de las viviendas no están siquiera construidas. Del resto, 14.000 ya están ocupadas -entre 7.000 y 8.000, de forma irregular-, otras 12.000 necesitan arreglos y sólo 9.000, como ha reconocido la vicepresidenta primera y ministra para Asuntos Económicos, Nadia Calviño; están listas para ser puestas a disposición de las comunidades autónomas y ayuntamientos. No obstante, y como ha advertido en un reciente análisis la web inmobiliaria idealista, dos de cada tres de las viviendas de este parque de la Sareb se encuentran en municipios de baja o muy baja demanda de alquiler, lo que ayudará poco a solucionar los problemas en aquellas zonas más necesitadas.

El Gobierno también se ha marcado en el marco del Plan de Alquiler Asequible poner en el mercado otras 100.000 viviendas sociales en los próximos años, aunque se limita a asegurar que el 60% están «en desarrollo». A más largo plazo, ha prometido la construcción de 20.000 viviendas sociales en terrenos del Ministerio de Defensa y otras 43.000 con cargo a los fondos europeos. Pero el Plan de Estabilidad remitido recientemente a Bruselas no recoge ningún incremento del gasto en vivienda al menos hasta 2026 pese a esta promesa y la de construir otras 15.000 casas más en terrenos de la Sareb.

Otra de las opciones para engordar el parque de viviendas de alquiler social con cierta rapidez es movilizar aquellas que están vacías. La Ley de Vivienda contempla la opción de que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo del 50% del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a aquellos pisos que lleven dos años vacíos, que pueda llegar al 100% si son tres. Una medida, según Esade, que va «en la dirección apropiada de alinear los incentivos individuales con los colectivos», pero que, como también añade, puede tener un recorrido final discreto. Para empezar porque, como asegura el centro de estudios, sólo se aplicará de forma voluntaria por los consistorios. Y para seguir, porque este parque puede que no sea tan abultado como se presupone. En el último censo de población, de 2011, se aseguraba que el 13,7% de las viviendas estaban vacías. Sin embargo, Esade cree que ese porcentaje habrá disminuido debido a la recuperación de la demanda y la moderación en la construcción de viviendas. Además, añade, la cantidad de casas no principales ha disminuido significativamente en Madrid y Barcelona en los últimos años. Por no hablar, remata, de que las provincias con las tasas más altas de viviendas vacías no tienen problemas significativos de demanda.

Iniciativa privada

La última vía, y quizá la más rápida para sumar viviendas sociales, sería recurrir a la iniciativa privada. La Asociación de Propietarios de Viviendas de Alquiler (Asval) propuso hace casi un año que los grandes propietarios cedan durante 25 años hasta 30.000 viviendas al Estado para alquiler social, que se convertiría en el arrendatario. El precio que pagaría el Gobierno estaría entre un 15% y un 20% por debajo del valor de mercado y se otorgaría un derecho de subarriendo para que las viviendas puedan ser otorgadas a administraciones como los ayuntamientos para su gestión. El ofrecimiento, de momento, ha caído en saco roto y desde el Mitma se limitan a subrayar que la nueva Ley de Vivienda recoge la posibilidad de establecer colaboraciones público-privadas, sin entrar en más detalles.

Al margen de un parque público de vivienda, el sector inmobiliario siempre ha defendido que la mejor forma de conseguir reducir los precios del alquiler y hacerlos más asequibles a la rentas más bajas es estimulando la oferta, algo que todos coinciden no logrará el tope a los precios en las zonas tensionadas que recoge la Ley de Vivienda. Esade, de hecho, considera incluso que puede beneficiar a las rentas más altas. Entre los «efectos perversos» que puede tener está, en tanto que la ley establece fronteras para definir beneficiarios en lugar de criterios a nivel de hogar, que «se pueden generar injusticias redistributivas en zonas limítrofes: algunos que lo necesitarán quedarán fuera, mientras otros que no lo necesiten serán beneficiados», según advierte. Además, considera que existe un claro riesgo «de decisiones motivadas políticamente en la definición de zonas» o lo que denomina las «mudanzas estratégicas» de personas con más ingresos a zonas tensionadas, «expulsando a inquilinos vulnerables y favoreciendo a arrendatarios con mayor poder adquisitivo».

El centro de estudios ya ha documentado que, en el caso de Cataluña, mientras se mantuvo el tope de precios, lo que ocurrió es que los alquileres más baratos subieron, perjudicando a las rentas más bajas. Por el contrario, los más elevados tendieron a bajar hacia el techo fijado.