¿Por qué tenemos un problema con el precio de la vivienda?

El Gobierno acaba de lanzar su llamada de socorro ante la imparable evidencia de que el mercado inmobiliario sufre un creciente desajuste entre la oferta y la demanda, que se traduce en precios inasumibles por quienes necesitan una vivienda, algo que muchos expertos auguraban desde hace tiempo, en especial, tras la Ley de Vivienda, que evidenciaba una caída de la oferta frente a la presión de quienes demandan un lugar donde construir su hogar.

Cuando se antepone la ideología a la lógica, el sentido común y las leyes del mercado, el resultado suele ser nefasto a medio y largo plazo, en especial para los ciudadanos más vulnerables que son los que sufren la ineficacia de algunas leyes. Desde los cuellos de botella regulatorios y colisiones de competencias entre diferentes AA PP que fomentan la escasez de suelo y la concesión de licencias, junto al aumento de costes y problemas de financiación de la promoción y construcción inmobiliaria, pasando por la regulación de los precios. Sin embargo, hay otras razones que explican la resistencia a bajar de los precios, incluso su aumento, a pesar de que el número de operaciones de compraventa de vivienda está cayendo, lo que rompe la lógica económica de las leyes del mercado.

Entre las principales razones del aumento de precios, cabe destacar la evidente escasez de oferta de viviendas disponibles en zonas con elevada demanda, como son las ciudades donde radica la actividad económica. Igualmente, la propia inercia del sector favorece la estabilidad de los precios y amortigua su caída, ya que el mercado inmobiliario es muy atractivo por ser un activo refugio que tiende a ser menos volátil que otros sectores, por lo que, ante una disminución de la actividad, los propietarios pueden optar por no vender y esperar a tiempos mejores, pues excepto en situaciones de burbuja, los precios a largo plazo tienden a subir. Salvo que tengamos una necesidad de liquidez acuciante, los españoles tenemos grabado a fuego en la mente aquello de que, en términos de vivienda, no vendemos por menos de lo que nos ha costado.

En este sentido, el legado cultural que recibimos de nuestros padres y abuelos, bastante arraigado, se basa en la aversión al riesgo y en la cultura de la propiedad frente al alquiler, de modo que la vivienda se convierte en nuestro principal propósito vital sobre el que construir un proyecto de futuro y donde ser propietario es sinónimo de logro social. Por ello, en España, tres de cada cuatro personas son propietarias del inmueble en el que habitan.

Además, dentro del caudal hereditario cultural que recibimos, se encuentra la aversión al riesgo, lo que nos hace ver la vivienda más como un mecanismo de ahorro a largo plazo de bajo riesgo con el que construir nuestro patrimonio en vez de ser un vehículo de inversión similar al que tenemos en los mercados financieros, como son las acciones, bonos, derivados, criptodivisas o materias primas, entre otros. La mayoría prefiere menor rentabilidad, pero sin sobresaltos y sostenida en el tiempo a la posibilidad de obtener elevados rendimientos de nuestras inversiones a costa de poder sufrir los altibajos de la montaña rusa que suponen los mercados.

Por otro lado, la inflación y el aumento de los costes de construcción, así como las exigentes regulaciones y permisos asociados con el desarrollo inmobiliario, elevan los costes fijos asociados a la adquisición de terrenos, materiales de construcción y mano de obra, lo que impulsa los precios al alza y ejerce de cadena de arrastre hacia el mercado de vivienda usada.

Y como la alternativa a la compra es el alquiler, el efecto de vasos comunicantes es inmediato, pues quien alquila busca una rentabilidad que está alineada con el precio de compra, de modo que, si éste sube, lo hará el alquiler

Si a los condicionantes estructurales del sector, añadimos, la incertidumbre, desprotección e inseguridad jurídica, que sufren propietarios e inversores ante la okupación y la morosidad, tenemos servido el plato de precios inmobiliarios, que dificulta la digestión de quienes tienen hambre de vivienda.