¿Y si la voracidad de la hacienda pública fuese la verdadera causa del alto precio de la vivienda?

Es un hecho que la vivienda nueva en España es un bien escaso y costoso. Según el reciente informe del Banco de España «El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda y su relación con los precios», el volumen de viviendas que se espera producir este año y el que viene representa la mitad de la formación esperada de hogares, lo que, en números redondos, arroja un déficit de unas 100.000 unidades. Construir vivienda nueva no sólo es lento sino que además es costoso. Y no sólo por el precio de las materias primas, disparas en muchos casos por los efectos de la pandemia y la guerra de Ucrania; o de la mano de obra, que escasea y, por tanto, también se encarece; sino también por otro factor que no suele estar en el debate público sobre la vivienda, los impuestos. Un elemento en el que la Ley de Vivienda no ha entrado y que, según el análisis "Un nuevo rumbo para la política de vivienda" publicado por el centro de análisis Fedea, es uno de los componentes más factibles de intervenir para reducir su precio.

El autor del informe, Benito Arruñada, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra, Affiliated Professor de la BSE e investigador asociado de Fedea; asegura que construir vivienda nueva en España es "muy costoso porque los solares idóneos son escasos" y, además, existen lo que denomina "exageraciones conservacionistas" por parte de los grupos ecologistas que lo complican todo más. A este respecto, el informe apuesta porque haya una "planificación urbana orientada a asegurar que haya suelo disponible para construir". Una sugerencia en línea también con la del informe del Banco de España, que sugiere que, para agilizar la producción de vivienda nueva y ayudar a corregir el desajuste entre oferta y demanda, tal vez sería conveniente "revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes".

Pero además de apuntar a las dificultades y elevados costes para promover suelo como una de las causas del elevado precio de la vivienda nueva, Arruñada añade que esta actividad soporta lo que denomina una "sobrecarga fiscal". Especialmente, dice, sobre el suelo, debido a toda una serie de "impuestos en cadena, y a unos coeficientes expropiatorios de reserva de suelo". Por no hablar, añade, del coste necesario para "obtener licencias urbanísticas y superar los diversos bloqueos que en diversas instancias administrativas hoy confronta toda promoción inmobiliaria".

Impuestos

El análisis asegura que la construcción de vivienda nueva soporta, en concepto de impuestos que se acaban trasladando al comprador como parte del precio, un 6 a 11% al comprar el solar a un particular (por el impuesto de transmisiones patrimoniales); un 4% sobre el valor de la obra, al pedir la licencia municipal (Impuesto Municipal sobre Construcciones, Instalaciones y Obras); un 1,2% sobre el valor de la obra, al declarar dicha obra nueva; un 1,2% sobre el valor total de la finca, al practicar la división en propiedad horizontal; y un 1,2%, al constituir la hipoteca de promotor (por actos jurídicos documentados); y, si tarda en construir, el impuesto de plusvalía sobre los solares (aproximadamente, un 1% del valor catastral del suelo por cada año de permanencia), más el impuesto de bienes inmuebles sobre las fincas durante el tiempo que éstas sean suyas.

Según una estimación que realizó la patronal de los promotores madrileños, Asprima, para LA RAZÓN a mediados del pasado ejercicio, por la compra una vivienda nueva que tenga un valor de venta de 140.000 euros, las diferentes administraciones -local, autonómica y estatal- se embolsan más de 37.000 euros entre impuestos directos e indirectos. Esta transacción soporta unos gravámenes en tasas e impuestos municipales como la licencia de obras, de primera ocupación o el de construcciones de 4.772,34 euros, a los que hay que sumar otros 3.382,53 euros de los de carácter autonómico como la tasa de calificación provisional o definitiva. A todo ello hay que añadir el IVA, que en el caso de este bien es del 10% y asciende, por tanto, a 14.000 euros. En total, 22.104 euros en impuestos directos. A ellos se sumarían otros 15.490 euros en tributación indirecta derivada de impuesto de sociedades, IRPF o Seguridad Social.

Por desgracia, lamenta el análisis, la nueva Ley de Vivienda "no alivia estas dificultades". Además, añade, uno de sus aspectos menos atendidos en su discusión ha sido precisamente el que eleva nada menos que diez puntos porcentuales los coeficientes de reserva de suelo para vivienda pública, "un aumento que encarece notablemente toda nueva construcción", advierte.

Vivienda usada

Arruñada también considera que la fiscalidad de la vivienda usada juega en contra del mercado inmobiliario y supone un obstáculo. El catedrático asegura a este respecto que en España "gravamos poco la tenencia, pues el IBI es relativamente bajo; pero mucho las compraventas". Según detalla, el impuesto de transmisiones (ITP) se sitúa entre el 11% que puede alcanzar en Barcelona y el 6% de Madrid. La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) aseguró en un informe publicado a principios de año que los compradores de una casa de segunda mano en España pagan un 7,5% de media por el ITP frente al 4,5% de la media europea.

Tanto la cifra de Madrid como la de Barcelona son muy superiores "al 1% que ya consideran exorbitante en Estados Unidos", explica el informe publicado por Fedea. De ahí que, según explica, el estadounidense medio cambie de casa cada siete años, lo que flexibiliza su mercado de trabajo. "Súmele el gravamen de las plusvalías ficticias que genera la inflación, y empezará a entender que el responsable fundamental del precio de la vivienda no es otro que la hacienda pública", concluye.

La consecuencia de esta elevada fiscalidad sobre las compraventas en comparación con la tenencia es que, advierte Arruñadas, las viviendas "no sólo permanecen vacías sino infrautilizadas. Nuestra clase media tiene múltiples residencias y mucho piso enorme sigue habitado por una o dos personas. Antes que vender, esperamos a heredar".