El proyecto de Ley de Vivienda

Resulta un tanto extraño que el Gobierno quiera regular toda la problemática del derecho a una vivienda digna a través de una ley estatal. Pues, desde la famosa sentencia del Tribunal Constitucional de 1997 quedó muy claro que las competencias en materia de Ordenación del Territorio y Vivienda corresponden a las comunidades autónomas; de hecho, se puede observar en la redacción del Proyecto de Ley que muchas de las medidas recogidas en el texto deben ser adoptadas a iniciativa de las propias comunidades autónomas o ayuntamientos.

Solo cabría entender que se pueda estar tramitando un proyecto de ley en materia de vivienda si nos apoyamos en la Sentencia del Tribunal Constitucional de 2001, que modelizó la impugnación que se había hecho a la figura del agente urbanizador recogido en la Ley del Suelo de 1998. Sin embargo, la exposición de motivos del Proyecto de Ley hace referencia a una sentencia del Tribunal Constitucional de febrero de 2018 en relación con el derecho de un propietario a tener o no la vivienda vacía. En cualquier caso, no cabe duda de que la aprobación de esta Ley acabará en el Tribunal Constitucional, que será el que tenga la última palabra en materia competencial.

En cuanto al contenido del Proyecto, por medio de este se incluyen nuevos conceptos que resulta interesante destacar.

En primer lugar, aquellos que alquilen una vivienda deberán estar atentos a las decisiones que tomen los ayuntamientos y las comunidades autónomas, pues estos estarán capacitados para intervenir en el mercado, rebajar los precios y fomentar el arrendamiento. Para llevar a cabo esta actuación se establece un mecanismo de carácter excepcional: la posibilidad de solicitar la calificación de zonas tensionadas. Así, se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos estableciendo que el arrendatario de una vivienda situada en estas zonas podrá acogerse en la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual y por un periodo máximo de 3 años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor. Asimismo, en los nuevos contratos que realicen los propietarios en estas zonas, se limita el alquiler, con carácter general, a la renta del contrato anterior, aplicando una cláusula de actualización anual de la renta.

Otra de las novedades de esta Ley es la introducción de la definición de persona jurídica gran tenedor, término que hace referencia a la persona física o jurídica que es titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 en los términos ya recogidos en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Evidentemente, si la propiedad es de una persona jurídica gran tenedor, la renta de los nuevos contratos en áreas tensionadas estará limitada por el contrato anterior conforme al sistema de índice de precios de referencia. De esta forma, la Administración del Estado tendrá unos precios de referencia para aplicar las limitaciones del alquiler en estas zonas.

Igualmente, dentro del texto del proyecto de ley se recoge la definición de una serie de conceptos relacionados con la vivienda protegida y la vivienda social: vivienda protegida de precio limitado, vivienda asequible incentivada, parque de vivienda y alojamiento del tercer sector, servicios de interés general…

Por otro lado, el Proyecto de Ley está imbuido por el principio de accesibilidad universal, de manera que se tienen que articular las medidas necesarias para garantizar la accesibilidad en el parque de vivienda dentro de su ámbito territorial de actuación, con especial atención a la discapacidad sobrevenida por edad. Para ello, se aplicarán programas de ayuda, así como los fondos de reservas en las comunidades de propietarios.

Asimismo, una de las novedades más importantes de la futura Ley de Vivienda es la protección de los adquirentes de vivienda en relación a la percepción de cantidades entregadas a cuenta del precio antes o durante la construcción de las viviendas. De esta forma, se impone a los promotores, comunidades de propietarios y cooperativas la obligación de contratar un seguro de caución con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España o, en su defecto, se permite aval solidario emitido por entidad de crédito debidamente autorizada en nuestro país.

No cabe duda de que se trata de una ley novedosa, en la que también se habla del registro de contratos de arrendamientos de vivienda, buscando así la colaboración de los registros de la propiedad.

Tendremos que esperar para saber si definitivamente se aprueba o no este texto legal, pues será una Ley que inicie su tramitación parlamentaria en cuanto el Gobierno lo apruebe en Consejo de Ministros y lo remita al Parlamento español, y habrá oportunidad de comentar las alegaciones que seguro se presentarán al respecto, pues, desde mi punto de vista, nos encontramos ante una Ley que establece unas limitaciones importantes al derecho de propiedad reconocido en el artículo 33 de la Constitución Española.

Fernando Acedo-Rico Henning, es registrador de la propiedad y doctor en Derecho