Comprar un piso en Málaga cuesta el doble que en Sevilla y se acerca a la media de Madrid

Comprar una vivienda en la provincia de Málaga supuso en 2024 un desembolso medio de 298.593 euros, según el Anuario 2024 de la Estadística Registral Inmobiliaria elaborado por el Colegio de Registradores. Esta cifra sitúa a Málaga como la tercera provincia más cara del país, solo por detrás de Islas Baleares y Madrid y muy por encima –100.000 euros– del promedio nacional, fijado en 198.407 euros.

Este importe se sitúa unos 41.000 euros por debajo del precio medio de Madrid (339.805), pero supera con holgura a Barcelona (257.407), y se distancia aún más de Sevilla, donde el valor fue de 151.869 euros,146.670 euros menos.

Si bien Málaga concentra la atención, otras provincias andaluzas también muestran señales de crecimiento, aunque con menor intensidad. La provincia sevillana, con un precio medio por vivienda de 151.869 euros y un valor por metro cuadrado que ronda los 1.509 euros, se posiciona como el segundo mercado más activo de la comunidad, aunque no el más caro. El perfil de demanda es distinto, más vinculado a la residencia habitual que a la inversión, lo que modera en parte la evolución de los precios.

En la provincia de Cádiz, el precio medio se situó en torno a los 171.194 euros, mientras que en Granada fue de 136.264 euros. Córdoba, por su parte, registró un precio medio de 125.523 euros, notablemente inferior al resto, lo que refleja una menor presión de demanda y mayor estabilidad.

Las zonas costeras y los nuevos polos de empleo como Cádiz y Málaga han sufrido mayores incrementos

Este diferencial de precios, sin embargo, no se entiende del todo sin tener en cuenta el esfuerzo económico que supone comprar una vivienda en relación con los ingresos de los hogares. En el caso de Andalucía, el porcentaje de la cuota hipotecaria con respecto al coste salarial ha alcanzado el 33,55%, un dato que, si bien se mantiene dentro de lo que el informe considera razonable, queda al borde del umbral recomendado del 35%. A esta información se suma un dato relevante aportado por el último informe de la multinacional inmobiliaria Tinsa donde se señala que el esfuerzo hipotecario medio en Málaga asciende al 56,2% de la renta disponible del hogar. En el caso de la vivienda nueva, este porcentaje alcanza el 74,6%.

Por otro lado, también hay que tener en cuenta que la provincia de Málaga cuenta con localidades como Marbella o Benahavís y zonas de Estepona o Fuengirola donde el precio del metro cuadrado es tan elevado que aumenta el precio medio de la provincia, lo mismo que ocurre en Cádiz con municipios como Sotogrande o Zahara de los Atunes.

Andalucía, la región con más compraventas de España

En general, Andalucía se ha situado como la comunidad autónoma con mayor número de compraventas de vivienda en 2024, con un total de 124.799 operaciones, por delante de la Comunidad Valenciana (103.515), Cataluña (98.732) y Madrid (77.623). Dentro de ese total, destaca la fortaleza del segmento de vivienda nueva, donde Andalucía también lidera con 30.719 transacciones, según el mismo informe.

El propio anuario subraya esta fuerte disparidad territorial, explicando que no es lo mismo el mercado de una ciudad de interior que el de un destino turístico internacional como Málaga. La presión de la demanda extranjera también marca diferencias: en Málaga, uno de cada tres compradores (32,38%) es extranjero, un fenómeno que no tiene el mismo peso en ciudades como Córdoba o Granada. Ocurre lo mismo con Almería, donde uno de cada cinco nuevos propietarios (19,79%) no es español.

Uno de cada tres compradores (32,38%) en Málaga es extranjero. En Almería, uno de cada cinco no es español

Y un dato más para entender el incremento del precio de la vivienda: casi el 11% del total de compras de vivienda realizadas por extranjeros alcanzaron un importe igual o superior al medio millón de euros, máximo de la serie histórica (9,71% en 2023). Todo ello ha provocado que en un solo año, de 2023 a 2024, el metro cuadrado en Málaga se haya encarecido un 24,5% hasta llegar a los 2.980 euros de media, la mayor subida después de Cuenca, que ha experimentado un incremento del 26,9%.

Más viviendas nuevas, pero faltan VPO

La construcción de vivienda nueva en Málaga mantiene su dinamismo en el primer trimestre de 2025, con un incremento que roza el 13% en el número de viviendas visadas respecto al mismo periodo del año anterior. Según los datos del Colegio de Arquitectos de Málaga, se ha pasado de 2.073 unidades registradas en el primer trimestre de 2024 a las 2.337 actuales. Al respecto, han señalado que pese al crecimiento general, no se ha registrado ningún proyecto de protección oficial en este primer trimestre y advierten de la necesidad de implantar «medidas de choque para incentivar la construcción de vivienda protegida».