Los expertos alertan: «Hemos llegado a la emergencia habitacional en la Comunidad Valenciana»

Los agentes del sector inmobiliario exigen medidas para paliar una situación de colapso que empieza a producirse en un ámbito, que ya ha entrado en lo que consideran emergencia habitacional. Precios elevados y escasez en la mano de obra, en los materiales, en el suelo para edificar, una financiación limitada, falta de ayudas y de viviendas de protección oficial provoca que la clase media no pueda acceder a las ofertas del mercado.

Así se ha puesto de manifiesto en la mesa redonda organizada por LA RAZÓN«El futuro inmobiliario: ¿Crisis o nuevos retos?» en la que participaron instituciones públicas y empresas privadas. En la reunión, patrocinada por La Home Inmobiliaria, se ha diseñado el mapa de la nueva realidad que ha provocado un alza de los precios en los dos últimos años, superior al conjunto de los 30 anteriores.

La situación ha provocado que la inmensa mayoría de lo que se considera clase media tenga serios problemas para acceder a una vivienda, no solo en la compra, sino también en el alquiler, por la alta demanda que provoca la escasez de pisos y los altos precios de la obra nueva que sale al mercado. Así como por la falta de ayudas y la imposibilidad de generar el ahorro suficiente para poder acceder a los créditos hipotecarios del mercado.

El director de la Cátedra Observatorio Vivienda de la Universidad Politécnica de Valencia, Fernando Cos-Gayón insiste en que científicamente han demostrado en los dos últimos años que el precio de la vivienda, lejos de derrumbarse, sigue subiendo. «Hemos comprobado con el análisis de los precios de la vivienda por barrios que los precios son inaccesibles para la gente que vive en ellos porque la renta para poder acceder está muy por encima de sus posibilidades».

Vivienda protegida

Esta situación va a provocar tensiones con perfiles muy diferentes de personas, pero en general, lo más alarmante es que en los 88 barrios de la ciudad de Valencia el precio del alquiler es más alto que el de la hipoteca y en muchos casos más del doble. «Lo cual es terrible, porque si no hay obra nueva y la demanda sigue creciendo provoca que la vivienda de segunda mano se vea más tensionada y a su vez, esto produce que suba el alquiler de aquellas que no pasan a la venta».

Cos-Gayón incide en la necesidad de generar viviendas protegidas que ahora considera inexistentes. «Somos una excepción en Europa y estamos ante un riesgo serio de que tengamos asentamientos ilegales en España».

Natalia Nieto, CEO de La Home Inmobiliaria, manifestó el comportamiento que se ha producido en los últimos tres años con relación a las viviendas residenciales, donde se ha vivido un auténtico boom a consecuencia de la pandemia. «Tras la covid los ciudadanos se centraron en la necesidad de adquirir viviendas amplias, unifamiliares, pisos con terraza, residenciales. En 2021 se vendieron muchas viviendas, pero nada comparado con 2022 que fue un año formidable para la venta de vivienda residencial».

Este aumento de la demanda hizo que el «stock» de viviendas de segunda mano diera un giro de 180 grados, porque en los años anteriores no era atractiva. «La demanda seguía creciendo. A veces daba hasta miedo. Y ahí empezó la lucha por conseguir viviendas para poder ofrecer a los demandantes». Había problemas de stock, pero se acabó el año con un 7,5 por ciento de aumento en el precio de la vivienda y en obra nueva un 7,1 en 2022».

La falta de suelo para construir y los problemas en la cadena de producción, agravado por la inflación son las preocupaciones de los pequeños promotores, según puso de manifiesto Juan Carlos Guerra de Nexo quien puntualizó que, además de la falta de suelo existe una presión sobre los costes de construcción que se han doblado en solo seis años.

Guerra pone en duda, igual que el resto de los participantes en la mesa redonda, que los precios puedan bajar, dado que lo que ocurre ahora es una falta de oferta y mucha demanda, lo cual tiene un fuerte impacto en la vivienda de segunda mano. «El mercado se irá estabilizando, pero no a corto plazo».

Falta de compromiso

El presidente de la Fecoval, José Luis Santa Isabel, insiste en el altísimo incremento de los costes de producción que ha apartado a la clase media y, sobre todo a los jóvenes, de la posibilidad de adquirir una vivienda. «Se venden las caras, pero para la clase media no hay mercado. Se necesitan casas más económicas».

En este aspecto incidió en la imposibilidad de construir viviendas de protección oficial con los costes de este momento y los topes al metro cuadrado de venta. Santa Isabel reivindicó medidas fiscales para que la clase media pueda acceder de nuevo a la compra de viviendas y un banco hipotecario que lo haga posible.

Los grandes promotores aseguran que la situación hace que se planteen nuevos retos. Vicente Martínez, de Olivares Consultores, considera que ante las dificultades hay que idear nuevas tendencias que nacen por la complejidad de desarrollar nuevos proyectos. Sostiene que hay un desplazamiento de la producción tradicional hacia nuevas tendencias. «Los precios no van a bajar porque la oferta, en solo cuatro años, se ha reducido a más de la mitad».

Martínez considera que la subida de tipos de interés hace que el comprador piense a la adquisición de una vivienda y baje el presupuesto. «Habría que ser creativo en la forma de financiar a los particulares, porque ahora son muy sensatos, no como lo fue el de 2008».

En estas nuevas fórmulas de optar a una vivienda se apuesta por proyectos para compartir espacios especialmente en el alquiler. El «coliving», un modelo residencial comunitario que utilizan quienes quieren tener su espacio propio, pero también compartir y socializar en espacios comunes, como señaló Óscar Rubio de la startup Lodgerin.

A todas las cuestiones que plantean los expertos hay que sumar la falta de compromiso de la Administración por solucionarlos. Así lo señala Borja Nebot, gerente del Colegio de la Arquitectura Técnica de Valencia, quien insiste en que «estamos en un callejón sin salida. Pasamos por un momento de enormes oportunidades que no alcanzamos por la falta de compromiso de la Administración, que hace oídos sordos a las advertencias que le está haciendo el sector desde hace un par de años y que podría haber paliado los graves problemas que tenemos hoy».

"Es necesario el equilibrio en los precios"

Experta en el mercado de la vivienda residencia, Natalia Nieto, CEO de la Home Inmobiliaria, ha visto como el sector ha dado un giro de 360 grados solo en dos años. «La pandemia ha provocado un enorme interés por las zonas residenciales donde las familias pueden disfrutar de vivir en casas más grandes con jardín lo que les permitan una mayor comodidad y disfrutar del aire libre sin salir de su parcela».

Este cambio en el comportamiento en la compra de viviendas hace que crezca la demanda en un ámbito donde las parcelas son escasas y las casas de segunda mano se revalorizan lo que provoca un aumento los precios de venta. «Nos encontramos ante un fenómeno que nunca había ocurrido hasta ahora. El stock de este tipo de chalets ha bajado de forma espectacular en los últimos dos años y la demanda va en aumento. Esto hace que los propietarios valoren sus inmuebles por encima de la realidad, a lo que hay que sumar las reformas necesarias para actualizarlos».

Así las cosas, dado que no hay suelo para construir, los precios de una casa de segunda mano es más elevado que si fuera obra nueva. La CEO de La Home Inmobiliaria considera que ante esta situación debería encontrarse una solución que equilibrara los precios para que se ajusten más a la realidad de la valoración de la vivienda.

Otro hecho significativo es el interés que los ciudadanos de otros países muestran por el mercado residencial valenciano.