Los asesores fiscales consideran inconstitucional el cálculo del valor de referencia de muchos inmuebles

El pasado 1 de enero de 2022 entró en vigor el nuevo valor de referencia del Catastro. Este valor es clave para determinar la cantidad de tributos que una persona deberá abonar por la compra, herencia o donación de una vivienda, ya que sirve como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). No obstante, el cálculo del valor de referencia podría ser inconstitucional, advierten los asesores fiscales.

Según han denunciado expertos en materia de Haciendas Locales y Catastro de la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF) en una ponencia celebrada en el marco de su XXXV Congreso Nacional, en algunos casos el cálculo del valor de referencia puede derivar en la obligación de tributar por rentas ficticias, como ya sucedió con el impuesto a la plusvalía municipal, lo que podría considerarse inconstitucional.

La puesta en marcha de este cambio conocido como "catastrazo" se produjo a raíz de la aprobación, en julio de 2021, de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, ya que en esta se incluía una modificación de la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del de Sucesiones y Donaciones. Este cambio supuso que el contribuyente paga impuestos en función del valor de la casa en el mercado, determinado por el valor de referencia en el Catastro, y no en base a su precio de compra, lo que en buena parte de los casos supone un mayor desembolso en impuestos.

Parámetros poco fiables

Los asesores fiscales exponen que el cálculo de este valor se basa en una metodología cuyos parámetros no están contenidos en ninguna ley, se fundamenta en una muestra escasamente representativa de transacciones, no es contrastable y resulta poco transparente. Todo ello atentaría contra los principios constitucionales de capacidad económica y de reserva de ley de los elementos esenciales de los tributos.

En consecuencia, Aedaf ha impugnado las resoluciones anuales dictadas hasta ahora que determinan dicho valor de referencia y ha solicitado a la Audiencia Nacional la elevación de una cuestión de inconstitucionalidad sobre su modo de cálculo.

La asociación denuncia que el valor de referencia obvia aspectos más subjetivos pero determinantes para efectuar una tasación de los inmuebles más ajustada a su valor de mercado, como la superficie útil del inmueble, su estado de conservación, la calidad de sus materiales o las características del edificio en el que se ubican. Así, el valor de referencia podría dar lugar a hacer tributar por rentas ficticias, como ya sucediera con la conocida como plusvalía municipal, cuyo modo de cálculo fue declarado inconstitucional por este motivo.

Los asesores fiscales no se explican qué sentido tiene aplicar el valor de referencia a una transacción realizada en condiciones de mercado que, sin embargo, sí es tenida en cuenta por el propio informe anual del mercado inmobiliario que servirá para fijar los valores de referencia del ejercicio siguiente. Por otra parte, Aedaf recordó que tiene suscrito un convenio de colaboración con el Catastro por el que esta asociación alerta al órgano administrativo cuando su valoración de referencia de un inmueble es superior a su valor de mercado.

¿Qué es el valor de referencia de un inmueble y cómo se determina?

Es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.

El valor de referencia de los inmuebles se determina, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

No obstante, el valor de referencia no superará el valor de mercado, para lo cual se establece un factor de minoración para su determinación.