La firma de hipotecas arranca 2025 al alza: las operaciones crecen un 11% en enero y el tipo de interés medio se modera a niveles de 2023

El mercado hipotecario inicia 2025 con un nuevo impulso, al compás de un crédito que fluye con más dinamismo y de tipos de interés cada vez más bajos. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas creció un 11% en enero respecto al mismo mes de 2024, hasta sumar 38.058 préstamos -la mayor cifra en un mes de enero en cinco años-, mientras que el tipo de interés medio retrocedió a su nivel más bajo desde abril 2023, según los datos difundidos este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con el avance interanual de enero, elevado pero mucho más moderado que el de diciembre (+30%), la firma de hipotecas suma siete meses consecutivos de alzas y cinco meses de aumentos de dos dígitos.

El número de hipotecas constituidas sobre vivienda cerró 2024 con el segundo mejor dato en más de una década. En concreto, el año pasado se cerraron 423.761 operaciones, solo superadas desde 2010 por las 464.000 hipotecas firmadas en 2022, en plena explosión inmobiliaria tras la pandemia. Esta tendencia alcista ha continuado con el positivo dato de enero, que viene acompañado de otra buena noticia para los hipotecados: el tipo de interés medio se moderó al 3,08%, frente al 3,25% registrado a cierre de 2024. De esta manera alcanza su tasa más baja desde el mes de abril de 2023, cuando también fue del 3,08%. Pese a ello, el tipo de interés medio en las hipotecas sobre viviendas acumula ya 21 meses consecutivos con tasas por encima del 3%. Por su parte, el plazo medio de pago se mantuvo estable en 25 años.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 11,9% interanual en el arranque de 2025, hasta los 152.233 euros, mientras que el capital prestado aumentó un 24,3%, hasta los 5.793,6 millones de euros. En cuanto al tipo de hipoteca elegida, tras el susto experimentado por muchos clientes cuando el BCE subió los tipos de interés, encareciéndose las hipotecas, la mayoría escogen la seguridad del tipo fijo. El 35,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó en enero a tipo variable, mientras que el 64,2% lo hicieron a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,94% para las de tipo variable y del 3,17% para las hipotecas sobre viviendas a tipo fijo.

Las comunidades con mayores aumentos en la tasa de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas en enero fueron La Rioja (65,9%), Canarias (43,3%) y Aragón (41,3%). Las únicas comunidades donde cayó la firma de hipotecas en enero fueron Comunidad de Madrid, con un importante batacazo del 29,1%, y Galicia (-2,3%).

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad aumentó un 19,2% en enero en tasa anual. Las novaciones (o modificaciones con la misma entidad financiera) aumentaron un 10,1% y las subrogaciones al deudor (cambia el titular) un 649,7%. Por el contrario, las subrogaciones al acreedor (cambia de entidad) disminuyeron un 62,8%. El 78,3% de las 14.168 hipotecas con cambios en sus condiciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés.

María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, explica que "el mercado hipotecario se encuentra en pleno cambio de ciclo de crédito fluido marcado por la desescalada de los tipos de interés, lo que ha rebajado las condiciones de acceso al crédito hipotecario que ofrecen las entidades bancarias y ya se ofrecen las hipotecas más asequibles de los últimos tres años".

El director de Estudio de Pisos.com, Ferran Font, señala que la "gran actividad del mercado es evidente y esto impacta en la necesidad de crédito para comprar una vivienda. Los tipos a la baja siguen asentándose con lo que las condiciones de contratación de una hipoteca son mejores ahora que hace un año".

Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, explica que "la fuerza con la que han seguido creciendo las transacciones de viviendas y los bajos tipos están detrás del incremento registrado por las hipotecas concedidas en el mes de enero, que parecen haberse asentado por encima de las 400.000 anuales. Aunque los tipos medios a los que se han firmado las nuevas operaciones son ligeramente más bajos que hace un mes, el capital prestado por vivienda se ha mantenido estable. En cuanto al mix entre tipos fijos y variables, el tipo fijo está volviendo a ser protagonista, con más del 64% de las operaciones: el abaratamiento de la financiación está animando a las familias a buscar la seguridad y protección del fijo".

En cuanto al resto del año, Font prevé que las transacciones sigan mejorando, "con lo que podemos estar ante un año con una actividad récord". "Por el contrario, esta actividad no vendrá acompañada de una mejora en la oferta disponible. Como consecuencia veremos que los precios seguirán aumentando y la accesibilidad a la vivienda empeorando, especialmente para aquellos con menos recursos y para las generaciones más jóvenes", advierte.

"Aunque 2025 ya cuenta con mejores condiciones en las hipotecas, estas podrían no ser suficientes para contrarrestar el acelerado incremento del valor de la vivienda (10,2%). En este escenario, los compradores podrían obtener hipotecas más accesibles, pero enfrentarse a precios de compra más altos", señala en este sentido María Matos. "Si encuentras la vivienda adecuada para ti, cómprala. La escasez de oferta hará que los precios sigan subiendo y siempre se pueden renegociar las condiciones hipotecarias en el futuro", apunta Ricardo Gulias, CEO y fundador de RN Tu Solución Hipotecaria.