¿Hay riesgo de burbuja?: Los expertos la ven lejana

Pocas veces unas cifras tan positivas generan tanto optimismo como precaución, pero sabiendo que el sector inmobiliario estaba en su mejor momento cuando se vino abajo hace una década, provoca que a día de hoy muchos se pregunten si los buenos datos nos están avisando sobre una nueva burbuja.

El valor agregado bruto es la principal fuente para creer en un avance significativo del sector, pues se incremetó un 5,4% en el último trimestre del curso pasado, pero hay otras cifras que demuestra que todavía es bastante atrevido hablar seriamente de una burbuja. Si se observa la aportación del sector al Producto Interior Bruto tenemos que estar, de momento, bastante tranquilos. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que la construcción ha aumentado su aportación al PIB en los últimos años hasta alcanzar el 5,1% del PIB en 2016, siendo uno de los factores de que la economía española haya crecido por encima del 3% en los últimos tres años. No obstante, el sector aún representa un 40% menos que en 2008.

No hay que alarmarse porque, a ese motivo, se le suma que realmente las subidas están siendo moderaas. El director nacional de Análisis e Investigación de Mercados de Savills Aguirre Newman, Pelayo Barroso, destaca que «los incrementos de precios a los que hace referencia el INE y otras fuentes indican que los mismos están siendo muy suaves en términos generales, por debajo del 3% anual. A esto habría que hacer dos puntualizaciones. Por un lado, hay mercados en los que el precio de venta ha subido muy por encima de la media situándose en casos concretos por encima del pico alcanzado en el año 2007. Por otro, ese suave crecimiento del 3% anual se está acelerando en los últimos meses y debe ser puesto en contexto con la subida de los salarios de los potenciales compradores, que ha sido nula durante los últimos años».

Transacciones

La compraventa de inmuebles, a pesar de ello, ha experimentado cuatro cursos seguidos de subidas, pero los datos de transacciones aún invitan a pensar en la lejanía de una burbuja. El año pasado el ascenso del número de viviendas vendidas fue del 14,6% interanual, el mejor ritmo desde 2007, acumulando 464.423 operaciones. Pero nada tiene que ver el panorama con el de hace una década, ya que también en 2007 se realizaron más de 775.000 transacciones.

La compraventa de suelo, igualmente, se encuentra a años luz de los niveles previos a la crisis. Aunque en el segundo trimestre de 2017 el Ministerio de Fomento registró casi 6.000 operaciones, el mejor dato de los últimos siete años, las cerca de 25.000 transacciones de suelo que se realizaron en dos de los cuatro trimestres de 2006 todavía son un espejismo muy difuminado.

El número de compras y ventas del mercado inmobiliario depende de un factor fundamental, las hipotecas. Sin un préstamo difícilmente se puede acceder a una vivienda ni a un solar con tanta facilidad, por lo que el control en la concesión de hipotecas es clave para no se produzca una nueva burbuja. Los bancos están por la labor. En diciembre pasado se constituyeran 20.681 préstamos sobre viviendas, casi el doble que en agosto de 2013, cuando se alcanzaron mínimos. La cifra es ínfima si se compara con las 129.128 hipotecas firmadas en septiembre de 2005, momento en el que ya se avecinaba la tormenta económica que hemos atravesado recientemente.

En la época de la burbuja, se llegaron a otorgar más de 130.000 visados para construir futuras viviendas en un sólo mes (concretamente, septiembre de 2006), según los datos aportados por el Colegio de Aparejadores. Hoy en día se conceden menos de 10.000, a pesar de que la cifra se ha recuperado desde que cayese a sus mínimos en el verano de 2013. Tampoco tiene ni punto de comparación, si se permite la expresión, la cantidad de construcciones que se inician mensualmente. Del máximo de octubre de 2006, cuando se alcanzaron los 80.108 inmuebles comenzados, hemos pasado a poco más de 6.000, sostienen las cifras del INE.

Para acabar, hay que mirar hacia la Administración Pública. La misma, en su conjunto, también ayudó a que explotara la burbuja. En 2008, se concedieron casi 38.500.000 licitaciones de obra. De aquello se heredó un déficit público tan grande que ahora sólo pueden conceder entre 6.000 y 7.000 licitaciones anuales. No hay burbujas, ni atisbos de ella, y ya sabemos a qué cifras no nos debemos acercar.

Viviendas vacacionales

Durante la crisis muchos ciudadanos (nacionales y extranjeros) compensaron la pérdida del poder adquistivo con la venta de su vivienda vacacional en España. La recuperación económica, sin embargo, le ha dado la vuelta a la tortilla y vuelve a existir una demanda de este tipo de viviendas, según comenta Pelayo Barroso: «Hay determinados mercados vacacionales en los que se observa una elevada actividad vendedora, si bien, está limitada al comprador extranjero o al nacional con capacidad económica media/alta o alta. Determinados mercados de la Costa del Sol muestran una elevada actividad en este sentido. Las ventas de viviendas vacacionales reflejan una importante tendencia alcista algo, que también se aprecia en la compra de suelo por parte de promotores para el desarrollo de nuevos proyectos vacacionales. Para aquel que tiene capacidad económica no deja de ser un buen momento dadas las oportunidades que ofrecen determinados mercados turísticos».