España tiene un problema con el alquiler pese a la bajada de un 4,8% entre julio y septiembre con respecto al segundo trimestre hasta situarse en los 13,69 euros por metro cuadrado al mes, según la estadística de Fotocasa.La demanda es superior a la oferta en gran cantidad de ciudades y provoca que los precios se disparen. Los propietarios buscan el mayor beneficio posible y cuando los contratos llegan a su fin buscan resolverlo para poder aspirar a otro más alto.

Los inquilinos son la otra cara de la moneda y buscan una prórroga que les permita seguir en su vivienda actual sin tener que pagar un precio excesivo o directamente tener que buscarse una nueva. Se intentan buscar diversas soluciones, pero hay una que viene recogida en la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, que incorporó cambios relevantes en la regulación de los arrendamientos que favorecen a los arrendatarios en dichas áreas.

El motivo por el que se puede conseguir una prórroga en un contrao de alquiler

Existe la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria del contrato cuando la vivienda esté ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, una figura que las administraciones publican y actualizan periódicamente. La modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) introducida por la Ley por el Derecho a la Vivienda añade, además de otras medidas, un mecanismo específico para proteger a quienes viven de alquiler en zonas de alta demanda.

El artículo que regula la prórroga del contrato contempla ahora, cuando concurran determinados requisitos, la posibilidad de que el arrendatario solicite una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo establecido en la norma. El objetivo declarado es evitar la pérdida de la vivienda por finalización del contrato y estabilizar la ocupación en territorios con fuerte presión sobre la oferta.

¿Qué es una zona tensionada?

Una zona tensionada es un área, puede ser un municipio, varios municipios o una parte de ellos, que la administración declara cuando se detectan desequilibrios claros entre la demanda y la oferta de vivienda en alquiler: subidas de precio sostenidas, escasez de vivienda disponible o fuerte presión demográfica que encarece el mercado. Esa declaración la publica la administración competente y figura en los listados oficiales del Ministerio de Vivienda y de las comunidades autónomas.

¿Cuándo se puede aplicar la prórroga extraordinaria?

La prórroga extraordinaria puede pedirse por el inquilino cuando concurren de forma simultánea varios requisitos básicos recogidos o interpretados por la normativa y la práctica administrativa y jurídica. Si concurren los tres siguientes elementos, el inquilino podrá instar la prórroga por plazos anuales hasta el tope temporal que fija la norma:

• La vivienda está en una zona tensionada tal y como figure en las resoluciones publicadas por la administración competente.
• Ha finalizado la prórroga obligatoria o la prórroga tácita prevista en la LAU, es decir, cuando el contrato ha llegado al punto en que la normativa general permite a las partes darlo por terminado y el inquilino no desea marcharse.
• El arrendatario solicita expresamente la prórroga extraordinaria antes de que concluya la prórroga en vigor. Documentar la petición por escrito y con acuse es la forma práctica de garantizar que la solicitud quede acreditada.

En estos casos no se aplica esta ley

La prórroga no es automática ni absoluta. Entre las razones por las que un propietario o la ley pueden impedirla o limitarla se cuentan:

• Necesidad de la vivienda por parte del arrendador (uso propio o de familiares) cuando se acrediten los requisitos legales para recuperar la vivienda: En esos supuestos la ley mantiene cauces para que el propietario recupere la posesión.
• Acuerdos o pactos previos entre las partes que, dentro del marco legal, establezcan condiciones diferentes si son válidos y no contravienen normas imperativas.
• Incompatibilidades con otros límites o medidas aplicables (por ejemplo, políticas autonómicas concretas, límites específicos para grandes tenedores, o supuestos en que la normativa exige un régimen distinto). Además, la aplicación práctica puede verse matizada por la interpretación judicial en casos concretos.

Qué efectos tiene la declaración de zona tensionada

La declaración de zona tensionada no solo habilita la prórroga extraordinaria: suele ir acompañada de un paquete de medidas (índices de referencia de rentas, obligaciones de registro, incentivos o sanciones, instrumentos de fomento de vivienda asequible y medidas dirigidas a grandes tenedores) con el fin de contener subidas y ampliar oferta pública y asequible. Para los inquilinos supone una mayor protección y, en muchos casos, herramientas para negociar o estabilizar la renta; para los propietarios implica nuevas obligaciones, sobre todo si son grandes tenedores.

Así puedes comprobar si tu municipio está declarado como tensionado

La forma más segura y actualizada es consultar el listado oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana o la plataforma habilitada por la administración autonómica correspondiente para consultar las zonas de mercado residencial tensionado. Ahí figura no solo qué municipios están incluidos, sino las fechas de vigencia de la declaración y las medidas concretas aplicables. Si tu municipio figura como zona tensionada y cumples los requisitos antes descritos, puedes preparar la solicitud de prórroga y, en su caso, solicitar asesoramiento jurídico o a los servicios sociales si hay circunstancias de vulnerabilidad.

Actualmente, la mayor parte se encuentran en Cataluña, donde hay un total de 271 municipios tensionados. También hay varios en Navarra, País Vasco o Galicia. Madrid anunció el año pasado que no declararía zonas tensionadas porque "elevaría mucho más los precios del alquiler", según afirmó el consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la CAM, Jorge Rodrigo.

¿Qué debo hacer si soy inquilino?

• Comprueba en la web oficial si tu municipio está declarado como zona tensionada.
• Si la vivienda lo está, solicita la prórroga por escrito antes de que finalice la prórroga vigente y guarda copia de todo
• Si el arrendador se opone, busca asesoramiento legal o en organizaciones de consumidores: la interpretación concreta de plazos y formalidades puede ser decisiva.