Madrid y Barcelona tienen oficinas en desuso que se podrían reconvertir en al menos 28.000 nuevas viviendas

En un contexto marcado por la subida de precios por la escasez de vivienda y el progresivo desuso de muchos espacios de oficinas, transformar estos inmuebles en hogares no solo permitiría darles una nueva vida útil, sino que se presenta como una vía eficaz para incrementar el valor de los activos y atender una necesidad social creciente. De hecho, la conversión de oficinas en viviendas ha dejado de ser una operación puntual para consolidarse como una estrategia inmobiliaria en alza, especialmente en los principales mercados.

En 2024, el número de operaciones de cambio de uso se duplicó frente al año anterior, con más de 390.000 metros cuadrados reconvertidos. Esto supuso un total de 900 millones de euros de inversión, el triple que en 2023, según datos de la tasadora Tecnitasa. El 60% provenía de antiguos edificios de oficinas. Madrid acaparó el 60% de estas operaciones. Le siguieron a mucha distancia Barcelona y Málaga, con un 7% cada una. Sevilla, Valencia, Alicante, Huelva, Bilbao, Palma de Mallorca o Zaragoza aportaron el resto.

Pero el potencial existente para este tipo de operaciones es muy vasto. Madrid y Barcelona concentraban 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas con potencial de reconversión ya en 2023, cuando se hizo la última estimación. Esto supondría 28.000 nuevas viviendas que podrían ser adquiridas o reconvertidas en un alquiler asequible, según asegura Tecnitasa.

Normativa descentralizada

Convertir un inmueble de oficinas en residencial exige cumplir con la normativa urbanística y de edificación, que en España está descentralizada. La finalidad más habitual es ofrecer vivienda asequible aprovechando "stock" infrautilizado, aliviando la falta de suelo residencial sin esperar largos procesos urbanísticos, asegura la tasadora.

Cada comunidad autónoma e incluso cada municipio puede tener reglamentaciones específicas sobre cambios de uso, por lo que es crucial conocer caso por caso la viabilidad legal.

Desde el punto de vista financiero, desde Tecnitasa destacan que la conversión de oficinas en viviendas puede resultar "muy atractiva, aunque con matices importantes". La premisa básica es que un activo de oficinas obsoleto suele tener un valor por metro cuadrado inferior al de un activo residencial en la misma zona.

"Comprar un edificio de oficinas para transformarlo permite realizar una inversión menor y diluirla en fases (primero la compra, luego la reforma), obteniendo financiación complementaria sobre la marcha, lo que puede mejorar la rentabilidad del capital propio invertido", explican desde la tasadora.

Ahora bien, también advierten de que "no todo son beneficios automáticos. Hay que analizar cuidadosamente importantes factores como el coste de adquisición, el de reforma y cambio de uso, valor del producto final, rentabilidad bruta y neta y el horizonte temporal y los impuestos".

Es relevante tener en cuenta que el tiempo medio de reconversión va de 1,5 a 3 años, según los activos, concluye Tecnitasa.