Radiografía de la vivienda: ¿existe riesgo de una nueva burbuja?

En el verano de 2008, el paisaje urbano español estaba salpicado de obras. Las grúas en el horizonte anunciaban el nacimiento de una nueva promoción inmobiliaria. Los bancos competían por ofrecer créditos baratos. No importaba el importe, incluso por encima del 100% del valor de tasación, ni el periodo de tiempo a financiar, 40 años o más. Eran tiempos dorados para unos ciudadanos eufóricos, que pensaban que podían endeudarse hasta el infinito porque «el ladrillo nunca baja». Y entonces, el 15 de septiembre, llegó el desastre de Lehman Brothers y, con él, el mercado inmobiliario se derrumbó. Los bancos cortaron el grifo del dinero y el castillo de naipes construido sobre hipotecas se desmoronó.

El precio de la vivienda se desplomó en torno a un 40% en algunas zonas, y cientos de miles de familias quedaron atrapadas en hipotecas imposibles de pagar. La construcción, hasta entonces motor de la economía, se paró en seco y dejó tras de sí urbanizaciones fantasma, promociones a medio terminar y una generación marcada por el pinchazo de la burbuja.

Hoy, casi 20 años después, la vivienda vuelve a copar titulares. Su precio ya supera, en algunas regiones, los máximos anteriores a la crisis. Según los últimos datos ofrecidos por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el valor medio de la vivienda libre ha alcanzado los 2.093 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2025, lo que supone un incremento del 10% en relación con el mismo periodo del año anterior, y ya se halla muy cerca de los algo más de 2.100 euros a los que llegó en el pico máximo de 2008.

En su último Informe de Estabilidad Financiera, el Banco de España estimaba que el precio de la vivienda se situaba entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo a finales de 2024, frente a un rango de entre el 0,8% y el 4,8% seis meses antes. De forma paralela, el BCE estimaba una sobrevaloración del mercado inmobiliario español en torno al 10%.

También la actividad de compraventa en 2025 ha alcanzado cifras que no se veían desde los momentos previos al pinchazo. El primer semestre cerró con más de 700.000 operaciones registradas, un 19,7 % más, mostrando meses con récords para determinados periodos (por ejemplo, marzo y abril, con datos comparables a 2007).

Al mismo tiempo, la demanda de crédito para la compra de vivienda ha crecido un 30% en el importe de nuevas operaciones en el periodo comprendido entre enero y junio, y el esfuerzo para adquirir un inmueble también ha aumentado, siendo necesarios 9,5 años de salario completo para comprar una casa, aunque en algunas zonas especialmente tensionadas ya supera la década.

Un mercado que vuelve a estar al rojo vivo y que recuerda al «boom» del ladrillo de la primera década del siglo. Por tanto, resulta inevitable preguntarse: ¿Estamos ante una nueva burbuja? Si se define «burbuja» como un ciclo impulsado por crédito fácil, expectativas de revalorización indiscriminada y exceso de oferta que termina en caída dramática, las condiciones actuales, diferentes a las de hace dos décadas, llevan a los expertos consultados a la conclusión de que «no hay burbuja». Y es que, si bien hay elementos de sobrecalentamiento, especialmente en determinadas zonas, también existen contrapesos, como un mayor ahorro, demandantes reales (familias necesitadas) y una banca mucho más estricta en la concesión de crédito.

Eso sí, la combinación de precios cerca de máximos nominales, la subida de tipos de interés y la concentración de demanda en áreas con oferta limitada no deja de ser peligrosa, especialmente para los segmentos más endeudados o menos solventes de la población.

Los profesionales consultados consideran que si se compara la situación actual con la de 2007, hay claras diferencias. Así, mientras que en los primeros años del 2000 la tensión del mercado estuvo alimentada por expectativas de revalorización continuada y crédito fácil, hoy el repunte llega después de una década larga de correcciones, y se apoya en una recuperación de la demanda, restricciones de oferta y cambios demográficos.

Actualmente, aunque la intensidad de compraventas es alta, buena parte corresponde a vivienda usada y a compras por motivos de necesidad y no especulativos. Y es que hay que tener en cuenta que España ha superado los 49 millones de habitantes (4,3 millones más que en el periodo anterior a la crisis). Pedro Fernández-Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), por tanto, no cree que estemos ante una nueva «burbuja», sino que el calentamiento del mercado inmobiliario responde a un desajuste entre la oferta y la demanda. «Desde la crisis financiera de 2008, el aumento de la oferta inmobiliaria no ha sido suficiente para satisfacer las necesidades de los españoles. La situación actual dista de ser la de la burbuja, cuando se concedían al año más de 900.000 visados de obra nueva. Actualmente, no se construyen las viviendas que se necesitan: entre enero de 2021 y diciembre de 2024, se han creado 970.000 hogares, y solo se han iniciado 454.000 viviendas. Por tanto, se están creando 516.000 hogares más que viviendas construidas; una brecha que revela el desfase entre oferta y necesidades», expone.

CaixaBank Research tampoco habla de burbuja, sino de un mercado residencial español que se encuentra en plena fase expansiva, impulsada, entre otras cosas, por las últimas bajadas de los tipos de interés, aunque, una vez más, el contexto actual difiere mucho del previo a la Gran Recesión desde el punto de vista financiero. En los primeros años del siglo, el acceso al crédito fácil y barato facilitaba hipotecas con apalancamientos altos y productos complejos. Tras la crisis, y especialmente a partir de 2022 y 2023, un cambio de sesgo en la política monetaria marcó el inicio de un ciclo de subidas bruscas. El euríbor pasó de valores negativos a incrementarse de forma significativa. Actualmente, el índice de referencia y, por ende, el coste de las hipotecas, están en niveles muy superiores a los de antes de la crisis, lo que encarece la cuota mensual para nuevos préstamos y reduce el margen de maniobra de las familias. Además, las entidades bancarias han cambiado de manera significativa sus políticas de concesión de créditos hipotecarios. El acceso a financiación es mucho más restrictivo y con costes sensiblemente mayores, algo que modera la burbuja en potencia, aunque aumenta la vulnerabilidad a subidas adicionales de tipos.

Control del crédito

Desde CaixaBank Research consideran que, si bien el precio de la vivienda sigue acelerándose y ciertos indicadores comienzan a detectar señales de sobrevaloración, hay factores que reducen el riesgo de una corrección brusca. «La oferta de vivienda es débil y, de hecho, no cubre la demanda existente, por lo que es complicado que se produzca una burbuja en estas condiciones. La concesión de crédito es más comedida que en la crisis de 2007-2008 y no se observa un crecimiento desproporcionado en la concesión de hipotecas. El volumen y la calidad del crédito concedido por las entidades financieras no tiene nada que ver con los registrados durante la crisis financiera», destacan desde la entidad financiera.

Precisamente, es esta política de crédito uno de los elementos más diferenciadores entre la situación actual y la vivida hace dos décadas. Tal y como asegura Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de Vía Ágora, las circunstancias actuales no se asemejan a las de 2007. «No hay burbuja porque uno de los elementos que condujo a su formación fue el exceso de financiación, con hipotecas que incluso excedían el 100 % del valor de la vivienda. A día de hoy, los bancos analizan la capacidad de pago en función del precio de los inmuebles. Si valoran que no es adecuado, automáticamente no conceden el crédito», señala.

Y es que, en la actualidad, las entidades financieras sitúan el ratio de endeudamiento en un entorno máximo del 30% o 35% de los ingresos netos mensuales. Umbrales superiores significan la denegación de la hipoteca.

Otro factor relevante para distinguir una burbuja de una subida sostenida es la naturaleza de la demanda. En 2007, la compra especulativa, la inversión con horizonte de revalorización rápida y la entrada masiva de compradores con financiación ligera fueron comunes. Sin embargo, los datos de 2024 y 2025 muestran que los particulares copan casi el 90% de las compras y, pese al creciente interés en adquirir vivienda por parte de las personas jurídicas, la proporción que representan las sociedades sobre el total es relativamente pequeña.

Además, el perfil del inversor ha cambiado: es más profesionalizado y aplica criterios de rentabilidad frente a compras puramente especulativas. Aunque continúa habiendo adquisiciones con finalidad inversora, particularmente en mercados donde los alquileres ofrecen rendimientos atractivos, estas no se producen con la misma extensión ni con la misma financiación extrema que alimentó el «boom» de la primera década del 2000.

Asimismo, hace 20 años hubo cuotas importantes de compras apalancadas, mientras que actualmente los datos notariales y registrales apuntan a que la mayoría de las operaciones siguen vinculadas a financiación, pero también hay un porcentaje significativo de compras al contado (familias con ahorros acumulados o inversores con liquidez). En este sentido, CaixaBank Research ha detectado que el peso de la compra al contado crece en ciertos mercados locales.

A pesar del repunte de la concesión de hipotecas, la deuda de los hogares apenas supone un 42,5% del PIB, cuando en 2010 representaba algo más del 80%. Al mismo tiempo que han disminuido su endeudamiento, las familias españolas han aumentado su tasa de ahorro, llegando al 14% el año pasado, por encima de la media previa al COVID. El ahorro medio por hogar ha pasado de 5.800 euros en 2023 a más de 7.000 euros en 2024, un colchón que reduce la exposición crediticia media y, por tanto, atenúa algunos mecanismos clásicos de una burbuja sostenida por deuda excesiva.

En este contexto, el aumento de precios refleja más un calentamiento del mercado que una burbuja. El desafío, ahora, es equilibrar la oferta y la demanda de manera que el crecimiento del sector sea sostenible y accesible para las familias, evitando repetir los errores del pasado.