La situación actual del mercado inmobiliario español no es un accidente, sino el resultado previsible de décadas de políticas de vivienda que han primado sistemáticamente la propiedad y la especulación. A diferencia de modelos europeos como el austriaco o el neerlandés, donde se ha apostado por crear un parque robusto de vivienda social en alquiler, España ha seguido un camino muy distinto. Esta estrategia ha dejado a buena parte de la población a merced de los vaivenes de un mercado tensionado.

De hecho, uno de los ejemplos más claros de este enfoque fallido se encuentra en el destino de la vivienda de protección oficial. Con una frecuencia alarmante, estos inmuebles, diseñados para cumplir una función social, acaban perdiendo su estatus protegido al cabo de los años para volver a engrosar el mercado libre, contribuyendo así a la misma espiral de precios que pretendían combatir.

En este contexto de precios al alza, el mercado se mantiene activo gracias a tres perfiles de comprador muy concretos, más allá de los grandes patrimonios. La demanda se sostiene principalmente por los fondos de inversión y por un tipo de comprador particular que actúa movido por el miedo a que la vivienda se encarezca todavía más en el futuro, una decisión que, paradójicamente, alimenta la burbuja.

La capacidad de endeudamiento como límite natural

Por todo ello, esta escalada de precios parece tener un final cercano, un techo que no está hecho de ladrillo, sino de pura capacidad financiera. El límite lo marca la economía de la clase media, asfixiada por una combinación letal de salarios que apenas crecen y un coste de vida que no para de aumentar. La capacidad de pago de las familias está llegando a su punto de ruptura, y con ella, la del propio mercado.

Así lo ha vaticinado el economista Santiago Niño Becerra en Catalunya Radio, cuyo diagnóstico es rotundo. La fiesta inmobiliaria tiene los días contados precisamente porque las familias ya no pueden asumir más deuda hipotecaria. Su conclusión no deja lugar a la interpretación: “El precio dejará de subir”. Se ha alcanzado, por tanto, el límite económico que pone fin al encarecimiento.

Sin embargo, Niño Becerra introduce un matiz importante: que los precios dejen de subir no es sinónimo de bajadas inmediatas. El economista sostiene que una cosa es la estabilización y otra muy distinta una caída real del valor de los inmuebles. Para que eso último ocurra en el mercado español, estima que habrá que esperar, como mínimo, hasta el año 2027 o 2028.