¿Se pueden reclamar los anticipos por compras sobre plano?

La crisis financiera mundial ha cumplido ya su décimo aniversario. No obstante, todavía estamos viviendo las consecuencias del desastre económico financiero ocurrido tanto en nuestro país como en el resto del mundo.

Hoy me gustaría hacer especial referencia a un tema que, a pesar de que no es muy conocido, ha afectado (y afecta) a centenares de usuarios: las cantidades anticipadas que compradores ilusionados aportaron a los promotores, para la compra de su vivienda. ¿Y dónde está el problema? En que en la mayoría de casos, y gracias a la mencionada crisis financiera, muchos de los promotores y constructores españoles quebraron, quedando los compradores sin su vivienda, puesto que no se llegó ni a construir ni terminar el inmueble. Ahora bien, ¿qué se puede hacer frente a dicha situación? Reclamar al constructor no tiene mucho sentido porque al ser una empresa, simplemente entra en quiebra, concurso, se liquida, y probablemente se declaraba en insolvencia. ¿Existe algún otro responsable, desde el punto de vista jurídico? La respuesta debe ser afirmativa: la entidad financiera. En virtud de la Ley 57/1968, de 27 de julio, relativa al percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, el promotor debe abrir una cuenta especial en una entidad financiera, para depositar las cantidades anticipadas, sin poder hacer uso de ellas.

No obstante, la práctica habitual en muchos casos ha sido que las entidades financieras se han mostrado totalmente flexibles a la hora de dejar que el promotor pueda acceder a estas cantidades dinerarias entregadas a cuenta de vivienda por parte de los compradores de una casa. Así, mediante Sentencia de nuestro Tribunal Supremo, de 21 de diciembre de 2015, siendo ponente el Ilustrísimo Sr. Marín Castán, el máximo Tribunal Español concluye que la entidad financiera es responsable por las cantidades anticipadas en cuenta para la compra de una vivienda siempre que el promotor no haya abierto una cuenta especial en la entidad donde ha ingresado el dinero. La legislación hasta 2015 en vigor era muy clara en este aspecto, afirmando que las cantidades anticipadas deberán depositarse en una cuenta especial a través de una entidad bancaria o las entonces cajas de ahorros, con expresa separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para circunstancias derivadas de la construcción de la vivienda.

A razón de esta sentencia, varias son las que han resuelto que la entidad financiera es la responsable y por tanto, quien deberá restituir al comprador la totalidad de las cantidades entregadas más el interés correspondiente, de las cantidades anticipadas en cuenta, por la compra de una vivienda que jamás se construyó.

Mediante sentencia de 13 de enero de 2015, el Tribunal Supremo declaró que es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe aperturar. Esta interpretación vino complementada por la sentencia anteriormente referida, la cual concluye además que «en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

Para entender esta resolución, no podemos solamente tener en cuenta la Ley 57/1968, sino también el rigor que estipula en nuestra Constitución, así como en la Carta de Derechos fundamentales de la Unión Europea, el derecho a la vivienda de los compradores que, en su día, y por problemas ajenos a ellos, se quedaron sin el disfrute de la misma. A la entidad financiera la normativa le ha conferido un deber de vigilancia sobre el promotor, al que concede el préstamo para poder construir las viviendas y, por tanto, no se puede considerar un «tercero ajeno» a la relación, sino un partícipe y responsable, por definición, de la misma.

La ley 20/2015, de 14 de julio.

Esta ley a la que hemos hecho referencia, es una normativa que ha sido derogada por la Ley 20/2015, del pasado 14 de julio de 2015, relativa a la ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradores y reaseguradoras. Esta ley entró en vigor el pasado enero de 2016 y fue desarrollada por el Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre. Dicha normativa mantiene la obligación de garantizar los pagos a cuenta hechos por los compradores al promotor. El plazo que tiene el comprador de la vivienda para reclamar la devolución de sus cantidades anticipadas es de 15 años, ya que se trata de una acción (en este caso, a los bancos) de responsabilidad contractual establecida en el artículo 1964 del código Civil.

Juan Ignacio Navas Marqués es Socio fundador de Navas y Cusí Abogados