La vivienda coquetea con la posibilidad de una recuperación casi en “V”

Cuando España apretó en marzo el botón para detener casi por completo su economía, confinar a su población y frenar así la expansión del coronavirus, el pesimismo se cernió sobre el sector inmobiliario. Con la crisis de 2008 todavía reciente, muchos comenzaron a temerse lo peor. De hecho, se temieron lo peor de lo peor por la magnitud del desplome económico que sufrió el mundo y la incertidumbre por si las medidas adoptadas por los diferentes gobiernos mundiales serán suficientes para amortiguar el desplome. Pero ahora que han pasado unas semanas y el panorama empieza a despejarse, en el sector inmobiliario la sensación es de cierto optimismo. Hasta el punto de que, si no hay rebrotes mediantes, los expertos consideran probable una recuperación si no en “V”, sí en “U”.

Dos son los motivos que llevan al sector a pensar que la recuperación será más rápida de lo que se esperaba: el buen comportamiento de la demanda post-coronavirus y la situación de partida para afrontar la crisis. Respecto al punto de arranque, todos los indicadores son mejores que en 2008. “El detonante de la situación en la que nos encontramos no es una crisis financiera sino una crisis sanitaria. Aquí está la primera gran diferencia. Los cimientos son más sólidos ahora que en 2008, ya que contamos con un sistema financiero solvente y un sector inmobiliario saneado”, explica Anaïs López, directora de Comunicación y Contenidos de Fotocasa y habitaclia. López añade, además, que la situación de partida de los precios también es distinta. Si en 2007 el precio del metro cuadrado era de 2.952 euros el metro cuadrado, ahora se sitúa en 1.878 euros, un 37% inferior, si bien BBVA Research, en su informe “Situación inmobiliaria” de junio de 2020, reduce ese porcentaje a un 20%. Este descenso facilita la compra de vivienda porque el esfuerzo de las familias es menor. El servicio de estudios del BBVA asegura que al inicio de la crisis anterior se requería el salario de casi 9 años para pagar una vivienda nueva, mientras que en el cuarto trimestre de 2019 se requerían unos 7 años. El pago de la cuota hipotecaria requería hace doce años el 52% de la renta media del hogar y a finales de 2019 el 32%, según BBVA Research, que coincide con Fotocasa en que el sistema financiero está menos expuesto al ladrillo y más saneado. Las finanzas de las familias, además, también están mejor. El endeudamiento ha pasado del 171% en el promedio 2005-2008 al 131% en 2019, según la entidad financiera.

La sobreoferta de vivienda nueva tampoco es ya un problema en el mercado. En 2009 el “stock” superaba el 2,6% del parque de viviendas y en 2018 esta proporción era del 1,8%, en línea con el excedente estructural, según BBVA Research.

Demanda

La activación de la demanda es la otra gran palanca de la recuperación. En Fotocasa han detectado desde el inicio de la desescalada que ha vuelto “con mucha fuerza, hasta el punto de que nosotros estamos registrando los índices de tráfico más altos hasta el momento. Y no sólo en tráfico, sino que en leads (contactos por parte de los usuarios) también estamos en récord”, explica López. El portal ha detectado “una nueva demanda de vivienda surgida por el confinamiento” de aquellos que se han dado cuenta de que su casa no se adapta a sus necesidades.

En idealista también han registrado “un intensísimo tráfico” por parte de aquellos que quieren cambiar de casa. Pero también han detectado la aparición de compradores que no se esperaban en una situación tan temprana: los inversores. La activación de este comprador que vuelve en busca de oportunidades está provocando que, en algunos mercados, apenas se pueda negociar de manera relevante el precio a la baja. “Aunque en idealista estamos asistiendo a un ajuste del precio de muchos anuncios, el súbito interés por comprar quizá frene el ajuste de los precios en aquellos mercados donde la demanda sigue fuerte. Los inversores podrían ser responsables de que el mercado vuelva a la normalidad antes de lo esperado, ya que aportan la liquidez necesaria para reactivar la economía y el mercado inmobiliario”, aseguran desde la web inmobiliaria.

En lo que respecta a compradores particulares, idealista no descarta que la preponderancia de los inversores en el mercado se vea reducida a partir del verano por el aumento del interés de las familias por la compra de vivienda. Un dato apoya su creencia: las solicitudes de información en idealista/hipotecas para contratar una hipoteca se han incrementado un 60% frente a las solicitudes precovid.

Lola Alcover, secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, asegura que, tras sopesar los diferentes escenarios, y después de analizar los primeros movimientos contrastados en el sector, que se apoyan en encuestas y sondeos efectuados entre los APIS, “somos razonablemente optimistas” y tienen esperanzas de que la recuperación se sitúe “ante un modelo en `U´ bastante suave”. “La situación es bastante mejor de lo que las graves circunstancias que hemos atravesado podían hacer prever; existiendo fluidez tanto en la oferta como en la demanda”, según la secretaria de la institución.”Este escenario nos permite suponer que se va a producir una subida gradual y constante de la actividad inmobiliaria, que había quedado prácticamente paralizada, y que sería viable alcanzar un escenario aceptable a finales de 2020, con una paulatina recuperación del sector en la que a lo largo de 2021 podremos alcanzar, por lo menos en un 80 o 90%; el ritmo del mercado inmobiliario anterior a la COVID 19″, explica Alcover.

Para los expertos, los precios también muestran indicios de una recuperación mejor de la esperada. Hasta hace algunas semanas había un consenso en que se verían afectados negativamente tras esta crisis. Pero desde idealista avanzan que, aunque es pronto para afirmar lo contrario, “comienzan a verse indicios de que esa caída podría incluso no ser tan aguda en los principales mercados”. Anaïs López, en la misma línea, asegura que aunque seguirán bajando y ayudarán a los compradores, “no serán grandes caídas”. Los APIS creen que, de media, el descenso se moverá en una horquilla entre el 10% y el 15%.

Aunque rezumen optimismo, todos los análisis coinciden en que la recuperación volverá a reflejar la dualidad del mercado inmobiliario español. Los grandes mercados donde se concentra la demanda como Madrid, Barcelona, las islas, Valencia, Málaga o Sevilla, no llegarán a registrar grandes caídas ya que siguen siendo mercados muy dinámicos y con mucha demanda. La España que ahora mismo no concentra mucha demanda, la que se vacía, es quizá donde se va a notar mucho más la crisis y donde los precios quizá bajarán con algo más de fuerza, coinciden los expertos. Los agentes calculan que, en estas zonas, las caídas de precios podrían alcanzar el 20%.Samuel Población, director nacional de Producto Residencial y Suelo de CBRE España, añade que, este ejercicio, la obra nueva residencial apenas sufrirá ajustes pues se trata de proyectos con gran porcentaje de pre-ventas ya realizadas.