El Gobierno aprueba este martes la Ley de Vivienda: estas son todas las novedades que recoge el anteproyecto

El anteproyecto de la Ley de Vivienda se aprobará este martes en el Consejo de Ministros con el fin primordial y polémico de regular los alquileres, o de intervenirlos, según considera el sector inmobiliario, entre el que se ha disparado la incertidumbre. El temor a que baje la inversión como consecuencia de la obligación de destinar el 30% de las promociones a vivienda protegida es una de las principales causas de rechazo a la medida. Aunque habrá que esperar a mañana para que el texto oficial vea la luz, ya se conocen los principales pilares de la nueva ley. Entre las principales novedades que se han dado a conocer en el día previo a su aprobación está limitar la declaración de zona de zona tensionada a un periodo de tres años, con posibilidad de prorrogarse de forma anual si persisten las condiciones que fundamentaron esta consideración. Así lo recoge el documento al que ha tenido acceso Europa Press.

Criterios para fijar las zonas tensionadas

El documento recogerá que podrán ser declaradas como zonas tensionadas aquellas en las que los gastos de la vivienda o el alquiler (más gastos de suministros) supongan más del 30% de los ingresos o que en las que en los cinco últimos años los precios de compra o alquiler hayan subido más de 5 puntos por encima del IPC de cada autonomía.

Compensar el déficit de oferta

Si se cumplen estos requisitos, las comunidades autónomas podrán solicitar la declaración de área de precios tensionados. Tras ello, la Administración que la solicite debe elaborar un plan específico de medidas que corrijan los desequilibrios en el mercado de vivienda durante esos tres años. Además, el Gobierno podrá también desarrollar un programa específico para dicho ámbito y que le habilitará a buscar fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, diseñar medidas encaminadas a contener o reducir los precios, lanzar ayudas públicas adicionales al plan estatal de vivienda y aumentar la oferta de vivienda social, recoge el texto al que al que ha tenido acceso Europa Press.

Posteriormente, en la disposición adicional primera se fija un mecanismo “excepcional” para intervenir el mercado hasta que las administraciones compensen con medidas el déficit de oferta, lo que popularmente se conoce como regulación del alquiler. De esta forma, se ofrece la posibilidad al arrendatario de acogerse, tras la finalización de su contrato, a una prórroga “extraordinaria” (de carácter anual y por un plazo máximo de tres años) de las mismas condiciones. Para nuevos inquilinos, se limitará también a la renta del contrato anterior, permitiendo subidas adicionales bajo determinados supuestos.

Fijación de precios para pequeños propietarios

Una vez que un área sea declarada de precios tensionados, las rentas de los alquileres quedarán intervenidas. En el caso de los pequeños propietarios, la renovación de contratos implicará también la congelación de precios, que sólo se podrán revalorizar anualmente de acuerdo al IPC. Si se firma un contrato nuevo y se han introducido mejoras en la vivienda de accesibilidad o eficiencia energética, se permitirá aumentar el alquiler un máximo de un 10% del último precio de contrato sobre la media de los últimos cinco si el propietario rehabilitó el piso dos años antes del vencimiento, si aplicó obras que suponen un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.

Fijación de precios para grandes propietarios

Para los grandes tenedores —persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial— además de la limitación anterior entra en juego los citados índices de referencia que elaborará el Gobierno y que posibilita bajadas de precios, aunque para este caso se da un periodo de 18 meses desde la aprobación de la ley para aplicar este sistema ya que el actual sistema que impulsó José Luis Ábalos no es válido al recoger los precios con un año de retraso. Esto supone que, en el mejor de los casos, es posible que la medida no se ponga en marcha al menos hasta 2024.

Fernando Bardera, portavoz del Sindicato de Inquilinos de Madrid, ha declarado a EFE que esta ‘vacatio legis’ retrasaría el efecto pretendido de la ley sin ninguna justificación, puesto que ya existe el sistema de índices de referencia del Ministerio de Transportes. Bardera está convencido de que ese tiempo “le sigue dando oxígeno a los grandes tenedores, no solamente para seguir aumentando los precios con cada nuevo contrato, sino para que pongan a funcionar a sus sistemas jurídicos para que inventen maneras de burlar la regulación”.

Bonificaciones fiscales para pequeños propietarios

Estos pequeños propietarios también se podrán beneficiar de desgravaciones fiscales siempre que rebajen los precios de los alquileres al menos en un 5% con respecto al anterior contrato. En ese caso, el propietario podrá desgravarse hasta el 90% del ingreso en el IRPF en función de diferentes variables. La siguiente escala propone una bonificación del 70% si alquila por primera vez una vivienda en índices de referencia de zonas tensionadas y lo hace a una persona entre 18 y 35 años. Otra opción para llegar a esa bonificación es destinar la casa a alquiler social en un precio inferior a los programas públicos para personas en vulnerabilidad. Finalmente, se pauta un 60% para los casos de precios congelados pero que hayan acometido obras de rehabilitación y un 50% para el resto de casos. La normativa también contemplará un recorte que reducirá del 85% al 40% a las bonificaciones fiscales para las empresas de alquiler.

Vivienda asequible incentivada

Otro de los puntos del texto normativo es la introducción del “novedoso” concepto de “vivienda asequible incentivada”, una figura necesaria para incrementar la oferta “a corto plazo” con precio “asequible”. Con esta denominación se hace referencia a los inmuebles de carácter privado, incluido las entidades del tercer sector, a los que se otorgará beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a alquiler con precios reducidos a personas con ingresos bajos.

Aumento de la vivienda social

En materia de colaboración público-privada destaca también la creación de un fondo social de vivienda, destinado a fortalecer el parque público. La ley, en su exposición de motivos, alude a que el parque de 290.000 viviendas sociales apenas llega al 1,6% de los 18,6 millones de hogares en el país, mientras que en Francia, Alemania, Reino Unido o Dinamarca alcanzan el 15%.

Para aumentarlo se establecerá la anunciada reserva de hasta un 30% de suelo para vivienda protegida, porcentaje que se aplicará si se urbaniza una zona hasta entonces calificada como rural, que será del 10% si se renueva una finca urbana. Para nuevas promociones en suelo urbano, las administraciones deberán compensar a los dueños para alcanzar ese 30% y, en determinados casos, estos podrán aportar suelo en zonas próximas pero la mitad de la vivienda protegida ha de destinarse a alquiler asequible.

No obstante, según el texto, se podrá permitir excepcionalmente una reserva inferior o eximirlas para determinados municipios o actuaciones, siempre “que se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social”. Para incrementar esa base de vivienda social, se alude también a la capacidad de los poderes públicos a ejercitar los derechos de tanteo o retracto en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad o en exclusión social.

Recargo del IBI a la vivienda vacía

Junto con las medidas de control de precios, y para incentivar el incremento de la oferta y que los alquileres bajen, la Ley de Vivienda recogerá también la posibilidad de que los alquileres graven con un recargo del IBI a la vivienda vacía que puede alcanzar hasta el 150%. El incremento mínimo para pisos desocupados será del 50% cuando, sin causa justificada, la vivienda lleve más de dos años vacía y pertenezca a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial; del 100% cuando sean tres años (pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación). Por último, está la opción de elevarlo un 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

Protección frente a desahucios para personas vulnerables

En el documento que se aprobará este martes en el Consejo de Ministros también se fija una protección frente a los desahucios para personas en situación de vulnerabilidad, por medio de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De esta forma, los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable en procesos de lanzamiento. De ser así, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda por un periodo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro si es jurídica.

Imposibilidad de vender vivienda pública

Por último, se garantiza la imposibilidad de vender vivienda pública al no poderse cambiar su calificación en, al menos, un periodo como mínimo de 30 años, bajo condiciones que lo justifiquen y para lo cual se exigirá la devolución de todas las ayudas concedidas. De esta forma, se busca evitar operaciones como la enajenación en 2013 de casi 3.000 pisos de la Comunidad de Madrid a un fondo de inversión y que luego fue anulado por el Supremo.

Proceso de tramitación

Fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) han explicado a EFE que el anteproyecto irá este martes en primera lectura al Consejo de Ministros, que abrirá (como está obligado a hacer por ley) un procedimiento de audiencia pública y de información pública que al menos se prolongará hasta la tercera semana de noviembre. En dicho procedimiento, el Mitma pide un informe jurídico a todos los ministerios por si consideran que tiene que cambiar o mejorar técnicamente algo del texto.

Entretanto, lo servicios jurídicos del ministerio que dirige Raquel Sánchez analizan si el anteproyecto afecta a alguna transposición de directiva europea, ya que en ese caso es preciso pedir informe al Consejo de Estado. Si así fuera, se enviaría el texto a ese órgano consultivo una vez terminado el procedimiento de información pública y, si no, pasaría directamente al Consejo de Ministros en segunda lectura y de ahí al Congreso para su tramitación parlamentaria.

Tanto el procedimiento de audiencia pública como, en su caso, el informe del Consejo de Estado, se realizarán por la vía de urgencia, lo que reduce los plazos a la mitad, indican desde el ministerio, cuyo objetivo es remitir el proyecto de ley al Congreso “antes de que termine el año”. Dado que el actual periodo de sesiones de la cámara termina en diciembre, la tramitación parlamentaria de la Ley de Vivienda comenzaría previsiblemente en febrero de 2022, una vez empiece el nuevo periodo de sesiones.